Trả lời một số nội dung về định giá đất theo yêu cầu của Công ty CP SXTMDV Tân Thế Kỷ Miền Nam

Kính gửi: Công ty CP Sản xuất Thương mại dịch vụ Tân Thế Kỷ Miền Nam

              Ngày 25/8/2022, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận được Công văn số 1/7/2022-TTKMN ngày 21/7/2022 “V/v hỗ trợ xem xét, có ý kiến chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến Chứng thư thẩm định giá để xác định đơn giá đất tại địa chỉ số 7A Trương Định, Phường 2, TP Tân An, Tỉnh Long An”;

     Sau khi nghiên cứu hồ sơ và những câu hỏi Công ty đặt ra, Hội Thẩm định giá Việt Nam thông tin đến Công ty một số nội dung sau:

·    Nội dung thứ nhất: Việc lựa chọn tài sản để so sánh áp dụng phương pháp so sánh không cùng mục đích sử dụng đất với tài sản thẩm định giá? Trong 3 tài sản so sánh có 1 tài sản so sánh có thời điểm giao dịch là tháng 10/2019, sau thời điểm cần định giá tháng 5/2019?

     Vấn đề này, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng cần áp dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất: “Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất…” và Điểm b, Khoản 1, Điều 5, Nghị định trên: “Khi áp dụng phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a, Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất”. Đồng thời áp dụng theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất (gọi tắt là Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT), cụ thể là: “Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất”.

·    Nội dung thứ hai: Việc lựa chọn tài sản so sánh số 01 có tài sản gắn liền với đất sau đó tiến hành giảm trừ theo bảng giá xây dựng… để tìm ra giá đất so sánh? Vấn đề này, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng: Khi xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (gọi tắt là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), cụ thể: “Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá”.

     “Thửa đất trống” theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP là: “Thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

·    Nội dung thứ ba: Về Chứng thư thẩm định giá đất cần có chứng chỉ định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp…?

     Vấn đề này, Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến:

     Theo quy định tại Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 5/10/2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định, liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường; trong đó, Điều 2 của Nghị định này quy định sửa đổi một số khoản tại Điều 20 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về định giá đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), như sau:

     “2. Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thuộc một trong các trường hợp sau:

          a) Có chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

          b) Có Thẻ thẩm định viên về giá hoặc Chứng chỉ định giá bất động sản và Giấy Chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.”

·    Nội dung thứ tư: Chứng thư ghi phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp theo TCTĐGVN số 08, Phương pháp thu nhập theo TCTĐGVN số 11…? Vấn đề này, Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến:

          Khi tư vấn xác định giá đất cụ thể mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu (điểm b, Khoản 1, Điều 115 – Luật Đất đai) phải tuân thủ theo Điều 112 (theo quy định tại Khoản 3, Điều 115, Luật Đất đai năm 2013) Luật Đất đai năm 2013; Khoản 1, Điều 19, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (quy định về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng).

·    Nội dung thứ năm:

          - Về việc lựa chọn tài sản so sánh để áp dụng phương pháp so sánh…, nội dung này Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có ý kiến tại nội dung thứ nhất và nội dung thứ hai văn bản này.

          - Đối với việc lựa chọn các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn về nguyên tắc, cách làm theo ví dụ tại Phụ lục số 01, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT; thẩm định viên đối chiếu với nội dung thứ nhất và nội dung thứ hai văn bản này của Hội và thực tế các tài sản để lựa chọn các yếu tố khác biệt để điều chỉnh cho phù hợp. Hội Thẩm định giá Việt Nam không có ý kiến cụ thể được vì không trực tiếp khảo sát thực tế các tài sản này.

          Trên đây là một số nội dung Hội Thẩm định giá Việt Nam phúc đáp theo yêu cầu của Công ty để Công ty có thêm thông tin sử dụng trong công tác phù hợp với quy định của pháp luật.