|
HỘI THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM -------o0o------- Số: 167 /2022/CV-HTĐGVN V/v: Góp ý Dự thảo Thông tư ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc -------o0o------- Hà Nội, ngày 27 tháng 12 năm 2022 |
|
Kính gửi: |
-Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) -Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam |
Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận được Công văn số 12205/BTC-QLG ngày 22/11/2022 của Bộ Tài chính và Công văn số 2657/PTM ngày 16/12/2022 của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam về việc góp ý Dự thảo Thông tư ban hành các TCTĐGVN do Bộ Tài chính soạn thảo về: Quy tắc đạo đức của thẩm định viên; Cơ sở giá trị trong thẩm định giá; Phạm vi công việc TĐG; Báo cáo kết quả TĐG; Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá;
Sau khi nghiên cứu, Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến như sau:
Về cơ bản, Hội Thẩm định giá Việt Nam thống nhất với nhiều nội dung của Dự thảo. Tuy nhiên để góp phần hoàn thiện thêm, Hội tham gia một số ý kiến như sau:
1. Về Dự thảo Thông tư:
- Tại tiêu đề của Thông tư ghi: Ban hành các TCTĐGVN về quy tắc đạo đức thẩm định viên, nhưng Điều 1 Dự thảo và tại Tiêu chuẩn cụ thể lại ghi là TCTĐG Quy tắc đạo đức hành nghề TĐG?
- Đề nghị Bộ Tài chính xem xét lại và sửa cho thống nhất.
2. Tiêu chuẩn về quy tắc đạo đức hành nghề TĐG
2.1 Nội dung Dự thảo về Quy tắc đạo đức hành nghề chỉ đặt ra các yêu cầu đối với thẩm định viên (Điều 3), nhưng Điều 1: Phạm vi điều chỉnh, Điều 2: Đối tượng áp dụng, lại quy định chung chung bao trùm lên các đối tượng khác là không phù hợp.
2.2 Đề nghị sửa lại:
· Điều 1 thành: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn về quy tắc đạo đức hành nghề TĐG của các thẩm định viên về giá (sửa như vậy để bảo đảm phù hợp với Điều 3)
· Đề nghị sửa lại Khoản 1, Điều 2 đoạn: “… các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động TĐG theo quy định của Luật Giá”. Đây là quy định không đúng pháp luật và thực tiễn vì đối tượng này Luật không quy định là đối tượng hành nghề và không phải đăng ký hành nghề TĐG với Bộ Tài chính, thậm chí họ không phải là thẩm định viên.
· Điều 4: Chính trực
- Khoản 1: Đề nghị nhấn mạnh nội dung: Thẳng thắn, trung thực và tuân theo các đạo đức nghề nghiệp, tuân theo lẽ phải.
- Khoản 2: Bổ sung vào cuối câu: “Trường hợp cần thiết có thể báo cáo Tổng giám đốc doanh nghiệp TĐG ra văn bản hủy bỏ kết quả TĐG đã phát hành để thực hiện điều chỉnh lại”.
· Điều 5:
- Khoản 1: Cần bổ sung và nhấn mạnh thêm: Không bị phụ thuộc vào mong muốn, ý chí áp đặt của bất kỳ tổ chức cá nhân nào.
- Khoản 2: Đề nghị giải thích rõ “biện pháp phòng vệ” là biện pháp gì?
- Khoản 3: Việc đưa trách nhiệm của doanh nghiệp vào Tiêu chuẩn áp dụng cho thẩm định viên là không phù hợp.
· Điều 6:
- Khoản 3: + Cần làm rõ hơn đây là quyền, trách nhiệm của thẩm định viên được lựa chọn “người trợ giúp…” hay trách nhiệm của doanh nghiệp.
+ Luật hiện hành thì thẩm định viên không có quyền này.
- Khoản 4: Đề nghị nghiên cứu lại việc thẩm định viên tự đánh giá thấy chưa đủ năng lực chuyên môn… phải từ chối TĐG.
3. Tiêu chuẩn về phạm vi công việc
3.1 Điều 3:
- Khoản 1: Đề nghị bổ sung cụm từ “bằng văn bản” vào dòng đầu: “1.Phạm vi công việc TĐG phải được trao đổi, thống nhất bằng văn bản giữa các bên…”.
- Khoản 2: Bổ sung vào đoạn cuối: thống nhất bằng văn bản.
3.2 Điều 4: Do quy định khi xác định phạm vi công việc cần phải trao đổi thống nhất giữa doanh nghiệp TĐG và khách hàng TĐG nên chỉ vạch ra những nội dung cần phải làm mà không đi vào chi tiết bởi có những nội dung đã được quy định cụ thể ở những Tiêu chuẩn khác ví dụ: Thu thập, phân tích thông tin; Quy trình TĐG; đồng thời phải bảo đảm tính độc lập của doanh nghiệp TĐG và ngăn ngừa tình trạng thông đồng trong TĐG có thể xảy ra từ trước khi công bố kết quả TĐG. Do vậy đề nghị bỏ các nội dung như:
- Xác định cơ sở TĐG
- Lập kế hoạch TĐG
- Giá dịch vụ TĐG
- Áp dụng phương pháp TĐG
…
4. Tiêu chuẩn về cơ sở giá trị của TĐG
4.1 Đề nghị bỏ toàn bộ Điều 3 vì không có ý nghĩa, muốn có ý nghĩa hơn thì phải giải thích được “cơ sở giá trị thẩm định giá là gì?” và “xác định cơ sở giá trị như thế nào? để làm gì?”.
4.2 Điều 4: Đề nghị căn cứ vào Tiêu chuẩn TĐG quốc tế để soạn thảo lại định nghĩa về giá trị thị trường và phải giải thích các nội dung của giá trị thị trường.
4.3 Bổ sung thêm các nội dung về Tiền thuê thị trường; Tiền thuê theo hợp đồng; Giá trị cộng hưởng/ liên kết:
4.3.1 Tiền thuê thị trường là một khoản tiền ước tính cho quyền lợi/ sự sinh lợi và bất động sản được thuê vào thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng thuê và người sẵn sàng cho thuê với các điều khoản cho thuê hợp lý trong một giao dịch khách quan, độc lập sau khi được tiếp thị hợp lý và các bên hành động khôn ngoan với đầy đủ thông tin và không có sự ép buộc nào.
a) Tiền thuê thị trường có thể được sử dụng là một cơ sở giá trị khi thẩm định giá thuê hoặc khoản lợi tạo ra từ việc cho thuê. Trong những trường hợp này, cần phải xem xét hợp đồng thuê và những sưu khác nhau, giá thuê.
b) Những khái niệm hỗ trợ để giải thích cho định nghĩa Giá trị thị trường nêu ở Khoản 1 được áp dụng cho giải thích cho Tiền thuê thị trường, cụ thể:
- Số tiền ước tính không bao gồm phần giá bị thổi phồng hoặc giảm giá, cân nhắc hoặc nhượng bộ trong các điều khoản đặc biệt.
- Những điều khoản thuê hợp lý là các điều khoản thông dụng được đồng ý trên thị trường vào ngày thẩm định giá
c) Khi tính toán Tiền thuê thị trường thẩm định viên phải xem xét những điều sau:
- Khi xem xét tiền thuê thị trường dựa vào hợp đồng thuê thì các điều khoản và điều kiện của hợp đồng thuê đó là các điều khoản và điều kiện hợp lý và loại trừ các điều khoản và các điều kiện trái với luật pháp;
- Khi xem xét tiền thuê thị trường không dựa vào hợp đồng cho thuê cụ thể thì các điều khoản và điều kiện cho thuê được giả định là các điều khoản và điều kiện của hợp đồng cho thuê hợp lý được thống nhất trong thị trường cho loại tài sản trên tại ngày thẩm định giá giữa các bên tham gia thị trường
4.3.2 Tiền thuê theo hợp đồng là khoản tiền thuê được trả theo các điều khoản ghi trong hợp đồng thực tế. Những điều khoản đó có thể cố định hoặc thay đổi trong suốt thời gian thuê. Sự thay đổi về tiền thuê cũng như tần suất thay đổi tiền thuê đó được quy định rõ trong hợp đồng thuê .
4.3.3 Giá trị liên kết/cộng hưởng là kết quả của sự kết hợp của hai hoặc nhiều tài sản hoặc lợi ích mà trong đó giá trị kết hợp lớn hơn giá trị riêng biệt của từng tài sản hoặc lợi ích.Nếu sự kết hợp này chỉ có sẵn cho một người mua cụ thể thì Giá trị cộng hưởng sẽ khác với Giá trị thị trường vì nó phản ánh các thuộc tính cụ thể của tài sản mà chỉ có giá trị với một người mua nhất định. Giá trị tăng thêm trên tổng lợi ích tương ứng thường được gọi là giá trị phối hợp
4.4 Chỉnh lại tên gọi Giá trị ngang bằng thành Giá trị công bằng hay Giá trị đồng thuận cho hợp lý và phù hợp với nội hàm của nó hơn.
4.5 Bổ sung thêm phần nội dung về các Tiền đề của giá trị như : Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất; Sử dụng hiện tại; Thanh lý theo thứ tự; Bán bắt buộc theo như Tiêu chuẩn Cơ sở giá trị trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hiện nay cho đầy đủ và hỗ trợ cho khái niệm các Giá trị đã nêu trên.
5. Tiêu chuẩn về Báo cáo kết quả TĐG, Chứng thư TĐG và hồ sơ TĐG.
5.1 Điều 4, Khoản 2, gạch đầu dòng thứ 10 từ trên xuống, đề nghị sửa cho đúng quy định của Luật Giá vì doanh nghiệp TĐG chỉ được quy định về điều kiện hoạt động chứ không có quy định về điều kiện hành nghề TĐG.
5.2 Bổ sung một số nội dung vào Khoản 2, Điều 5: “Việc sử dụng chữ ký điện tử” theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
5.3 Cần bổ sung thêm quy định, giá trị pháp lý của Chứng thư, Báo cáo hồ sơ TĐG. Đồng thời bổ sung nội dung không hồi tố Chứng thư, Báo cáo, Hồ sơ TĐG khi các tài liệu trên đã hết thời hiệu áp dụng.
5.4 Điều 7:
- Đề nghị hoán đổi Khoản 2 xuống sau Khoản 3
- Khoản 1 cần quy định rõ hơn việc lập hồ sơ như thế nào để chứng minh quá trình TĐG đã được thực hiện theo đúng Tiêu chuẩn TĐGVN (rõ hơn nữa thì ở TCTĐGVN nào)
- Khoản 3: Đề nghị hướng dẫn cụ thể “vật mang tin khác” là những vật gì. Nếu viết “theo quy định của pháp luật” không sai nhưng sẽ gây khó cho thẩm định viên.
5.5 Điều 8:
- Đề nghị quy định rõ về thời hạn lưu trữ hồ sơ
- Điểm a, Khoản 2, Điều 8:
+ Gạch đầu dòng thứ 3 từ trên xuống: Đề nghị phải quy định rõ “thông tin cơ bản” của thẩm định viên và toàn bộ các cán bộ khác… tham gia TĐG là những không tin gì.
+ Gạch đầu dòng thứ 7 từ trên xuống, đề nghị bổ sung cụm từ “hoặc trợ lý thẩm định viên được phân công khảo sát thực tế” cho thống nhất với Tiêu chuẩn khác và hoàn chỉnh là: “Biên bản khảo sát có nhận định và chữ ký xác nhận của thẩm định viên hoặc trợ lý thẩm định viên được phân công khảo sát thực tế.
Đồng thời không nên quy định tại đây nội dung: “Chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực tế với hồ sơ pháp lý và lý do có sự chênh lệch đó” mà nên để tại Tiêu chuẩn khảo sát, thu thập thông tin cho hợp lý cả về công tác đối chiếu thông tin, thời gian xử lý thông tin…
Trên đây là các ý kiến góp ý của Hội Thẩm định giá Việt Nam, kính đề nghị Quý Bộ xem xét, xử lý phù hợp.
|
Nơi nhận: - NT - Các Ban: Pháp chế; Nghiên cứu – chuyển giao khoa học TĐG. - Các doanh nghiệp TĐG hội viên - Truyền thông: Tạp chí Nhịp sống Thị trường,Websiste - Lưu VP
|
CHỦ TỊCH
(đã ký)
Nguyễn Tiến Thỏa |
