Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thoái vốn Nhà nước.

Kính gửi: Công ty TNHH Kiểm toán và định giá Việt Nam  

         Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận được Công văn số 877-18/CV-ĐG/ĐG-VAE hỏi về vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa doanh nghiệp, để thoái vốn Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần; cụ thể được tóm tắt là:

         Theo hướng dẫn của Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 của Chính phủ không còn quy định việc có phải tính hay không tính giá trị lợi thế vị trí địa lý hoặc tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp đối với các khu đất mà doanh nghiệp cổ phần hóa thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn và trả tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, điều này đã mâu thuẫn đối với quy định tại Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày 8/3/2018 của Chính phủ lại hướng dẫn phải xác định giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm vào giá trị phần vốn của doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào Công ty cổ phần.

            Vậy: Khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, có phải tính (hay không phải tính) giá trị lợi thế vị trí địa lý hoặc tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp đối với các khu đất mà doanh nghiệp cổ phần hóa thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn và trả tiền thuê đất hàng năm. Nếu phải tính thì các văn bản hướng dẫn tính chi tiết quy định như thế nào?

            Sau khi nghiên cứu, Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến như sau:

            Hai Nghị định quy định của Chính phủ về vấn đề nêu trên không mâu thuẫn nhau, sở dĩ như vậy là vì: Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 của Chính phủ là quy định các nội dung phải thực hiện trước khi chuyển doanh nghiệp Nhà nước thành Công ty cổ phần; Còn đối với Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày 8/3/2018 của Chính phủ là quy định các nội dung phải thực hiện đối với các doanh nghiệp Nhà nước đã thực hiện cổ phần hóa trước khi Nghị định số 126/2017/NĐ-CP được ban hành; cụ thể:

            - Nghị định số 126/2017/NĐ-CP quy định: trước khi doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hóa bắt buộc doanh nghiệp phải xác định xong phương án sử dụng đất trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi phương án sử dụng đất đã được duyệt thì doanh nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện phương thức thuê đất có thời hạn và trả tiền thuê đất hàng năm. Trên cơ sở đó tại Khoản 2, Điều 30, Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 của Chính phủ đã quy định: “Đối với diện tích đất còn lại (sau khi đã loại trừ diện tích đất quy định tại Khoản 1, Điều này) theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn và trả tiền thuê đất hàng năm theo giá đất cụ thể tại vị trí đất được thuê do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được thuê) quyết định theo quy định tại Khoản 3 và Điểm d, Khoản 4, Điều 114 của Luật Đất đai. Cũng theo quy định tại Khoản 2, Điều 30, Nghị định số 126/2017/NĐ-CP đã quy định các trường hợp được xác định là “Khoản trả trước” được trừ vào tiền thuê đất hàng năm theo giá đất cụ thể do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Với quy định như vậy thì việc các doanh nghiệp Nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp thực hiện thuê đất trả tiền hàng năm thì không phải tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm và giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp đối với các khu đất mà doanh nghiệp CPH thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn và trả tiền thuê đất hàng năm (trừ trường hợp đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt như quy định tại Khoản 1, Điều 30, Nghị định số 126/2017/NĐ-CP).

- Nghị định số 32/2018/NĐ-CP (Khoản 12, Điều 1) quy định khi chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài của doanh nghiệp Nhà nước tại Công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hai thành viên trở lên không nhất thiết phải sắp xếp lại phương án sử dụng đất như đối với doanh nghiệp Nhà nước trước khi thực hiện cổ phần hóa, nhưng phải xem xét: khi chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài của doanh nghiệp Nhà nước, nếu các loại đất thực hiện thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thuê trả tiền hàng năm phát sinh chênh lệch so với giá đất do Ủy ban Nhân dan tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì phải xác định cộng thêm phần chênh lệch đó vào giá trị thực tế phần vốn về đất để xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn.

Về các văn bản hướng dẫn chi tiết việc xác định giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp, quyền sử dụng đất thuê vào giá trị phần vốn của doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào Công ty cổ phần.

- Tại Khoản 12, Điều 1, Nghị định số 32/2018/NĐ-CP đã quy định: Việc xác định giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn, doanh nghiệp Nhà nước lựa chọn ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về thẩm định giá. Như vậy, các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị các quyền về đất nói trên phải tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, các quy định của pháp luật về giá và các quy định của pháp luật có liên quan.

            Trên đây là ý kiến của Hội Thẩm định giá Việt Nam, để bảo đảm tính pháp lý cần thiết, Công ty có thể có văn bản hỏi thêm ý kiến của Cục Tài chính doanh nghiệp – Bộ Tài chính (cơ quan được giao soạn thảo các Nghị định trên để trình Chính phủ ban hành).