“Hiện nay các tiêu chuẩn chưa quy định về giới hạn trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá/thẩm định viên về giá trong việc kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ. Việc này tiềm ẩn các rủi ro cho các thẩm định viên cũng như doanh nghiệp…”, bà Đỗ Thị Thanh Huyền - Tổng Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá Thế Kỷ góp ý.
Không cần thiết phải lưu trữ “Kế hoạch thẩm định giá”
Theo bà Đỗ Thị Thanh Huyền, trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước trong đó có bước lập kế hoạch thẩm định giá (Bước 2). Để chứng minh đã thực hiện nội dung này, doanh nghiệp thẩm định giá phải xây dựng và lưu trữ “Kế hoạch thẩm định giá”, và việc này đang có một số bất cập.
Cụ thể, các tiêu chuẩn hiện đã quy định rất chi tiết các bước, nội dung công việc cần thực hiện nên việc lập “Kế hoạch thẩm định giá” là không cần thiết. Đa số các doanh nghiệp đang lập và lưu trữ mang tính hình thức.
Theo quy định tại mục 3.II – Tiêu chuẩn số 05 có quy định về kế hoạch thẩm định giá bao gồm rất nhiều nội dung. Nhưng văn bản lại không đưa ra mẫu biểu dẫn đến việc các doanh nghiệp áp dụng mẫu biểu khác nhau.
Hơn nữa, hồ sơ lưu trữ trong một cuộc thẩm định giá rất nhiều bao gồm hợp đồng/đề nghị, thanh lý hợp đồng, hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật, ảnh tài sản, phiếu khảo sát thông tin thị trường, biên bản khảo sát hiên trạng tài sản, kế hoạch thẩm định, báo cáo thẩm định, chứng thư thẩm định… Thời gian lưu trữ lên đến 10 năm. Do đó đối với những văn bản mang tính chất hình thức/không cần thiết có thể xem xét bãi bỏ để tránh lãng phí nguồn lực cho doanh nghiệp cũng như xã hội.
Do đó, bà Đỗ Thị Thanh Huyền kiến nghị nên quy định nội dung “Kế hoạch thẩm định giá” chỉ mang tính chất gợi ý, chỉ dẫn chứ không phải là nội dung bắt buộc theo quy định.
Thẩm định viên không cần trực tiếp đi khảo sát hiện trạng
Góp ý thêm, bà Đỗ Thị Thanh Huyền cho biết, tại mục 4 “Khảo sát thực tế, thu thập thông tin” – Tiêu chuẩn 05 có quy định về “ Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các lài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết”.
Việc quy định Thẩm định viên phải thực hiện các công việc này sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Mỗi doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động cần 3 thẩm định định viên trong đó 1 người là đại diện pháp luật. Nếu để 2 thẩm định viên còn lại thực hiện việc khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin, phân tích, lập báo cáo, chứng thư thì doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả.
Bà Đỗ Thị Thanh Huyền đề xuất cho phép một số trường hợp, chuyên viên thẩm định giá/trợ lý thẩm định viên được phép đi khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin thay cho Thẩm định viên. Áp dụng đối với các tài sản thông thường như nhà ở, đất ở, đất nông nghiệp, căn hộ chung cư, phương tiện vận tải…
Bên cạnh đó, điều kiện áp dụng là các chuyên viên thẩm định giá/trợ lý thẩm định viên phải là nhân viên chính thức của doanh nghiệp, đã đóng bảo hiểm, đã được đào tạo và hướng dẫn khảo sát và thu thập thông tin; Doanh nghiệp đã có quy trình, hướng dẫn, có quy định rõ trách nhiệm của từng khâu trong quy trình thẩm định giá đặt biệt là trách nhiệm của chuyên viên thẩm định/trợ lý thẩm định viên; Thẩm định viên ký báo cáo/chứng thư phải có kinh nghiệm thực tế ít nhất từ 1 năm trở lên (tính thời gian đăng ký hành nghề tại cục giá).
Tính pháp lý do khách hàng cung cấp
Hiện nay các tiêu chuẩn chưa quy định về giới hạn trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá/thẩm định viên về giá trong việc kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ. Việc này tiềm ẩn các rủi ro cho các thẩm định viên cũng như doanh nghiệp.
Ví dụ như các trường hợp như giấy chứng nhận giả, các hồ sơ pháp lý tiềm ẩn vô hiệu mà thẩm định viên không thể đủ nghiệp vụ cũng như thông tin để chứng minh.
Bà Đỗ Thị Thanh Huyền đề xuất, cần quy định rõ giới hạn trách nhiệm của doanh nghiệp/thẩm định viên chỉ kiểm tra trên bề mặt hồ sơ được cung cấp. Trong trường hợp thông tin trên hồ sơ được cung cấp bị mâu thuẫn hoặc không đúng quy định của pháp luât thì yêu cầu bên khách hàng bổ sung chứng cứ/hồ sơ chứng minh. Đồng thời khách hàng phải chịu trách nhiệm về tính pháp lý về hồ sơ đã cung cấp.
