|
HỘI THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM _____________________ Số: 177 /2018/CV-HTĐGVN V/v: Phối hợp tổ chức hội thảo để tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong công tác thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc __________________
Hà Nội, ngày 24 tháng 9 năm 2018 |
Kính gửi: Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh
Thời gian qua, khá nhiều Công ty thẩm định giá tiến hành thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có phản ánh về Hội Thẩm định giá Việt Nam (tổ chức xã hội nghề nghiệp về thẩm định giá do Bộ Tài chính quản lý) những khó khăn, vướng mắc gặp phải trong quá trình thẩm định giá, thuyết trình Báo cáo kết quả thẩm định giá và giải trình chứng thư thẩm định giá với Hội đồng Thẩm định giá của Thành phố (như Bản tổng hợp bước đầu về những vướng mắc trong công tác thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh kèm theo).
Sau khi thống nhất trong Ban Chấp hành Hội và các Công ty thẩm định giá (hội viên);
Để hoạt động thẩm định giá tiến hành thuận lợi, bảo đảm chất lượng, hiệu quả, tuân thủ pháp luật, tư vấn cho Hội đồng thẩm định giá Sở Tài chính kết quả thẩm định giá khách quan, trung thực, góp phần đáp ứng yêu cầu của Hội đồng và của Sở;
Hội Thẩm định giá Việt Nam xin ý kiến của Sở Tài chính để phối hợp tổ chức cuộc Hội thảo giữa các hội viên của Hội Thẩm định giá Việt Nam với Sở Tài chính Thành phố nhằm không chỉ tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho công tác thẩm định giá mà quan trọng hơn còn là dịp để Sở Tài chính, Hội đồng nhắc nhở, hướng dẫn các doanh nghiệp thẩm định giá chấn chỉnh các mặt còn thiếu sót, lệch lạc trong hoạt động tư vấn thẩm định giá ở thành phố, ngăn ngừa rủi ro.
Dự kiến cuộc Hội thảo sẽ được tổ chức vào khoảng giữa tháng 10/2018 tại TP Hồ Chí Minh. Hội Thẩm định giá Việt Nam sẽ lo toàn bộ công tác hậu cần phục vụ Hội thảo. Sở Tài chính lo giúp phần nội dung. Nếu được Sở đồng thuận, đề nghị Sở phân công cho một đơn vị đầu mối để Hội Thẩm định giá Việt Nam tiện liên hệ và bàn triển khai cụ thể.
Hội Thẩm định giá Việt Nam kính đề nghị Sở quan tâm, hỗ trợ, cho biết ý kiến về chủ trương trên, tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá của Việt Nam nói chung và trên địa bàn Thành phố nói riêng hoạt động có hiệu quả.
|
Nơi nhận: - Nt - Cục Quản lý giá (để hỗ trợ) - Ban NC-KH (Ông.Nguyễn Ngọc Vinh, Ông. Nguyễn Thế Phượng) - Đăng Website, Cộng đồng TĐG - Lưu VT |
CHỦ TỊCH
(đã ký)
Nguyễn Tiến Thỏa
|
BẢN TỔNG HỢP BƯỚC ĐẦU
VỀ NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
TẠI TP HỒ CHÍ MINH
(Kèm theo Công văn số 177 /2018/CV-HTĐGVN, ngày 24 tháng 9 năm 2018 của Hội Thẩm định giá Việt Nam)
I. Nhóm vấn đề liên quan đến thu thập, sử dụng thông tin thẩm định giá
1. Thông tin được sử dụng:
Văn bản quy phạm pháp luật được sử dụng trong công tác Định giá đất cụ thể chủ yếu là: Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.1 Theo quy định tại các văn bản này, thông tin được sử dụng là tài sản đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Tuy nhiên, những thông tin này phải là những giao dịch thành, có hợp đồng chuyển nhượng thành công, điều này gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp Thẩm định giá (TĐG) trong quá trình tác nghiệp bởi vì doanh nghiệp khó tiếp cận các Hợp đồng này, mặc dù đôi khi có sự hỗ trợ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, thông tin về giá giao dịch được ghi trong Hợp đồng lại thường khác xa với thực tế, rất thấp so với thị trường giao dịch bình thường, người dân khai thấp nhằm mục đích né giảm thuế, thực tiễn đa số diễn ra như vậy. Điều này ảnh hưởng đến kết quả Định giá: trong trường hợp giao đất sẽ có thể gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, ngược lại đối với mục đích bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ gây khiếu kiện của người dân.
1.2 Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì khi thẩm định giá phải có các hợp đồng giao dịch thành nên không phản ánh được đúng giá trị thị trường và khi đưa chứng cứ để làm tài sản so sánh thì theo yêu cầu của Hội đồng Thẩm định giá Thành phố phải điều chỉnh nhóm tầng và yêu cầu lấy đúng tài sản so sánh để điều chỉnh nhóm tầng thì các trường hợp xảy ra như sau:
+ Những dự án chưa được xây dựng hoàn chỉnh thì không đầy đủ bảng giá tất cả các tầng để điều chỉnh nhóm tầng từ tài sản so sánh về tài sản thẩm định.
+ Những dự án của tài sản so sánh không tương đồng số tầng với tài sản thẩm định thì cách điều chỉnh nhóm tầng từ tài sản so sánh về tài sản thẩm định như thế nào?
2. Thời hạn sử dụng thông tin
Thời hạn sử dụng thông tin tính đến ngày phát hành chứng thư Định giá là không quá 02 năm. Tuy nhiên, tại Hội đồng định giá đất thành phố Hồ Chí Minh (Hội đồng) thì thời hạn này bao gồm cả thời gian có hiệu lực của Chứng thư (hiệu lực của chứng thư định giá đất là 06 tháng kể từ ngày phát hành), do đó thông tin giao dịch thành chỉ được xem xét trong thời gian 18 tháng kể từ ngày phát hành Chứng thư, khi không đủ thời gian này thì bắt buộc phải tìm thông tin mới, điều này chưa đúng theo quy định của luật cho phép.
II. Nhóm vấn đề liên quan đến các phương pháp thẩm định giá
1. Đối với định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp chiết trừ
Theo quy định của Thông tư 36/2014/ TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc định giá đất theo phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chiết trừ sử dụng các thông tin giao dịch thị trường của các bất động sản có thửa đất, lô đất tương tự như thửa đất, lô đất cần xác định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm chính về kinh tế - kỹ thuật; địa điểm gần nhất; đã giao dịch phổ biến thời điểm gần nhất tối đa không quá 02 năm về trước.
Thông tin về giá giao dịch của các bất động sản so sánh được thu thập từ các nguồn sau:
+ Giá trúng đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất;
+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
+ Giá giao dịch thành trên sàn giao dịch bất động sản;
+ Giá đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.
Việc này hết sức khó khăn bởi các nguyên nhân sau:
- Việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó do việc giao dịch bất động sản theo luật định không buộc phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết. Cho đến nay cơ sở dữ liệu về giá thị trường đất đai chưa hình thành. Thông tin thị trường trước đây được phản ánh thông qua sàn giao dịch, nay không còn bắt buộc, nhà nước chưa có dữ liệu đủ độ tin cậy phản ánh giá thị trường để kiểm chứng đối chất với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.
Hiện nay các Công ty tư vấn thẩm định giá thường thu thập thông tin các Hợp đồng giao dịch thành từ các nguồn như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Cơ quan thuế quận, huyện; Các Phòng Công chứng. Hạn chế của các thông tin này là việc kiểm tra tính chính xác giá giao dịch nêu trong Hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất rất khó khăn vì thường giá giao dịch ghi trong Hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế mà có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục dích của các bên giao dịch.
Ví dụ cùng căn nhà tại quận 1 vào thời điểm ngày 06/04/2015 giá ghi trong Hợp đồng giao dịch nộp cho cơ quan thuế là 80 tỷ đồng tính ra giá đất khoảng 745,7 triệuđ/m2 bằng 4,6 lần giá đất do Thành phố quy định; đến ngày 25/05/2016 tức là cách khoảng 01 năm sau giá chuyển nhượng lại ghi trong hợp đồng giao dịch nộp cho cơ quan thuế là 380 tỷ đồng tính ra giá đất 3,576 tỷ đồng/m2 bằng 22 lần giá đất do Thành phố quy định. Nếu một lô đất ở đường Nguyễn Huệ được yêu cầu định giá vào thời điểm tháng 01/2017 căn cứ vào quy định của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cả 2 thông tin này đều hợp pháp để sử dụng trong việc định giá đất. Điều này gây khó cho cả đơn vị tư vấn xác định giá đất và cơ quan thành viên Hội đồng định giá đất của Thành phố. Vì nếu dựa vào thông tin giao dịch ngày 25/05/2016 dễ bị các nhà đầu tư kêu là định giá trên trời gây khó khăn cho nhà đầu tư, còn dựa vào thông tin giao dịch ngày 06/04/2015 thì dễ bị quy chụp là định giá thấp gây thiệt hại cho Nhà nước, nhất là khi bị thanh tra. Đặc biệt đối những thửa đất mà yêu cầu định giá ở thời điểm trước khi ban hành Thông tư 36/2014/ TT-BTNMT thì càng khó vì việc thẩm định giá đất ở thời điểm đó không yêu cầu phải tìm kiếm thông tin giao dịch thành các tài sản so sánh mà chủ yếu dựa vào giá rao bán trên thị trường các thửa đất tương tự để ước tính giá thửa đất cần định giá. Vấn đề lựa chọn mẫu thông tin giao dịch nào thì phải mang tính đại diện phổ biến trên thị trường, không thể theo giá cá biệt, tuy nhiên thị trường không có nhiều dữ liệu (như đã trình bày) do vậy không chỉ các đơn vị tư vấn thẩm định giá gặp khó khăn mà các thành viên Tổ chuyên viên Hội đồng định giá thành phố cũng lúng túng .
Việc quy định như Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường tuy phù hợp với quy định chung về thẩm định giá trên thế giới, nhưng không phù hợp với thực tiễn nước ta một nước chưa minh bạch về thông tin giao dịch thị trường bất động sản. Ngay trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế cũng có nêu đối với các nước có thị trường bất động sản mới nổi như nước ta thì việc sử dụng giá niêm yết ( giá rao bán ) để xem xét, phân tích, ước tính giá bất động sản cần thẩm định giá là có thể chấp nhận được vì sự biến động giá rao bán thể hiện xu thế biến động giá thị trường bất động sản.
Vì vậy để giải quyết vấn đề này kiến nghị Sở TC phối hợp với và Sở TNMT soạn thảo văn bản để UBNDTP đề nghị Bộ TNMT sửa đổi quy định theo hướng cho sử dụng giá rao bán có điều chỉnh (hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ chí Minh thường không quá 5% của giá rao bán) của các thửa đất tương tự để làm cơ sở ước tính giá thửa đất cần định giá; nếu chưa chỉnh sửa được Thông tư thì cho phép thành phố được áp dụng thí điểm.
Đối với việc điều chỉnh các yếu tố so sánh đề nghị sử dụng tỷ lệ tương quan của bảng giá đất do UBNDTP ban hành trừ các con đường mới được đầu tư nâng cấp mà chưa được điều chỉnh giá cho nhanh thay vì phải thu thập căn cứ vào giao dịch thị trường (tính chính xác hạn chế như đã nêu) vì thực tế vừa qua cho thấy chênh lệch giữa so sánh theo “giao dịch thị trường” với chênh lệch theo bảng giá đất do thành phố quy định không lớn (thường không quá 10% ) nhưng rất tốn thời gian, việc kéo dài thời gian thẩm định giá có khi còn tổn thất lớn hơn.
Ngoài ra ở Quận 1 đa số nhà do quận quản lý thuộc tầng trệt của các chung cư trên địa bàn, theo quy định thì tài sản so sánh phải là các căn hộ chung cư có vị trí tương đối phù hợp, nhưng các đơn vị thẩm định giá đều gặp khó khăn khi không tìm được giao dịch các căn hộ chung cư trên địa bàn Quận 1, hoặc tìm được thì giá giao dịch không thích hợp, hơn thế nữa hiện nay chưa có văn bản hướng dẩn cách điều chỉnh giá căn hộ chung cư khi tài sản so sánh không cùng chung cư. Đề nghị Sở Tài chính sớm có văn bản hướng dẫn việc này.
2. Đối với việc định giá đất theo phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập (chủ yếu đối với những khu đất có diện tích lớn có mục đích sử dụng đầu tư căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại).
Đối với loại bất động sản này vào thời điểm định giá việc kinh doanh chưa chưa xảy ra do vậy tìm hợp đồng giao dịch của bất động sản này là không thể vì đây là các tài sản hình thành trong tương lai, còn các thông tin giao dịch thu thập trên thị trường là của các tài sản đã hiện hữu giao dịch tại thời điểm định giá hoặc trước đó và cũng mang đầy đủ các hạn chế như đã nêu ở phần phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chiết trừ, hơn thế nữa đối với hợp đồng thuê mướn cửa hàng thương mại, cao ốc văn phòng không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan Nhà nước hoặc công chứng nên càng khó thu thập thông tin. Bên cạnh đó việc tính toán phải căn cứ vào thu nhập dự đoán trong suốt thời gian sử dụng đất (thường từ 30 đến 50 năm đối với mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ) điều này rất khó chính xác vì thời gian dự đoán quá dài. Ngoài ra chi phí xây dựng cũng là dự đoán vì khi ước tính giá đơn vị sử dụng đất chưa tiến hành xây dựng nên giữa chi phí xây dựng thực tế và chi phi xây dựng ước tính có thể không khớp nhau. Trong thực tế thẩm định giá đất theo phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở thành phố hiện nay lộ rõ một số nhược điểm sau:
+ Việc đòi hỏi phải có hợp đồng giao dịch các tài sản tương tự là không có cơ sở và vô lý vì đây là các tài sản hình thành trong tương lai. Vì vậy chỉ cần yêu cầu phải căn cứ vào thông báo của chủ đầu tư hoặc thông tin về giá rao bán , rao cho thuê các tài sản tương tự là đủ
+ Về chi phí đầu tư xây dựng: quy định của Bộ Xây dựng về suất đầu tư xây dựng được công bố hàng năm và chi tiết hơn quy định của Sở Xây dựng thành phố dể cho việc áp dụng trong thẩm định giá. Đề nghị Sở Tài chính sớm có văn bản kiến nghị UBNDTP chỉ đạo Sở xây dựng nên quy định chi tiết như Bộ xây dựng hoặc chi tiết hơn và công bố hàng năm hoặc hoặc có tỷ lệ điều chỉnh hàng năm.
+ Trước đây Hội đồng định giá Thành phố cũng đã có một số tiêu chí thống nhất trong việc xem xét thẩm định các chứng thư tư vấn định giá đất của các đơn vị tư vấn thẩm định giá như tiến độ xây dựng, khai thác, chi phí hoạt động các dự án đầu tư,…, để bảo đảm mặt bằng giá đất trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định trong từng thời điểm. Tuy nhiên hiện nay Hội đồng định giá thành phố yêu cầu các đơn vị tư vấn phải chứng minh các thông số tính toán này từ dữ liệu thị trường. Đây là điều bất cập trong tình hình thông tin kinh doanh của các đơn vị là điều bí mật, chưa có quy định của pháp luật về việc buộc phải công bố công khai về một số thông tin hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trừ các doanh nghiệp đã lên sàn giao dịch thị trường chứng khoán. Dẫn đến việc các Công ty tư vấn thẩm định giá gặp khó khăn trong việc chứng minh sự phù hợp thị trường của các thông số tính toán làm cho thời gian thẩm định giá phải kéo dài .
Theo chúng tôi việc Hội đồng định giá thành phố hướng dẫn thống nhất việc áp dụng các thông số tính toán trong thẩm định giá tài sản công là điều cần thiết vừa đảm bảo tính thống nhất,vừa giải quyết nhanh việc thẩm định giá trên địa bàn thành phố, vấn đề là trước khi ban hành các tiêu chí này cần tổ chức lấy ý kiến của các đơn vị tư vấn thẩm định giá và các cơ quan chuyên môn để các tiêu chí này mang tính khả thi và hợp lý. Việc này Sở TNMT cũng đồng ý kiến với các Công ty tư vấn, đề nghị Sở Tài chính phối hợp với các Sở , ngành hữu quan xây dựng các chỉ tiêu này trình UBNDTP có văn bản chấp thuận để công bố áp dụng hàng năm
3. Về công thức chuyển đổi dòng tiền
Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường với i =1;
|
Giá trị thửa đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Trong đó:
Tri: Doanh thu năm thứ i của dự án
Ci: Chi phí năm thứ i của dự án
r: Tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
n: số năm thực hiện dự án
Theo Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 của Bộ Tài chính với t=0
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
DTt: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;
CPt: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
r: Tỷ suất chiết khấu
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
t: Năm dự báo
Căn cứ vào hai Thông tư trên thì t=0, i=1 thì khi thẩm định giá theo Luật Đất đai và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì t=1, còn khi thẩm định giá cho các mục đích khác thì đơn vị tư vấn áp dụng theo tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính là t=0, vì vậy chưa có sự thống nhất giữa hai Thông tư.
Đề nghị Hội đồng, Sở Tài chính Thành phố cho ý kiến xử lý
III. Nhóm vấn đề liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1. Thẩm định giá đất trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng: Phương pháp thực hiện: theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 tồn tại các vướng mắc sau:
Giao dịch thành công: bắt buộc phải thu thập được các hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên, thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi nhận mức giá giao dịch thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Việc phiếu điều tra do đơn vị tư vấn khảo sát lại, ghi nhận giá giao dịch cao hơn giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có chữ ký xác nhận của người bán, người mua dẫn đến không mang tính thuyết phục được các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất, gây khó khăn trong công tác phê duyệt giá đất.
Thị trường giá đất biến động: Đối với các khu vực có giá đất biến động, việc căn cứ theo các dự án đã được Hội đồng thẩm định giá đất phê duyệt hệ số trước đây để làm cơ sở duyệt giá cho thời điểm hiện tại gây khó khăn cho việc duyệt giá T1, người dân không đồng ý vì các giao dịch thực tế tại thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm trước đây.
Giá đất nông nghiệp: đối với các khu vực nội thành TP Hồ Chí Minh, việc thu thập giá đất nông nghiệp rất hạn chế, giá đất nông nghiệp chuyển nhượng cao. Việc khống chế giá đất nông nghiệp thị trường không được cao hơn đơn giá đất ở quy định tại khung giá đất tại Bảng giá đất hàng năm là chưa hợp lý.
Gia hạn hiệu lực chứng thư thẩm định giá: Các dự án đã được Hội đồng thẩm định giá đất phê duyệt giá T1, tuy nhiên đến thời điểm duyệt giá T2 đã hết hiệu lực chứng thư (tối đa không quá 06 tháng). Ban bồi thường Quận/huyện đề nghị gia hạn chứng thư theo hướng dẫn của Sở TNMT, nhưng đơn vị tư vấn nhận thấy hiện chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cho trường hợp này. Đề nghị Sở Tài chính cho ý kiến.
2. Về giá bồi thường đất nông nghiệp
Việc định giá bồi thường đất nông nghiệp cũng tính theo giá giao dịch thành theo quy định của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT , nhưng hầu hết giá giao dịch đất nông nghiệp ghi trong hợp đồng đều rất thấp so với thực tế . Vì vậy rất khó được nhân dân đồng thuận, trừ trường hợp chỉ bị lấy một phần đất trong các dự án mở rộng đường vì giá trị phần đất còn lại tăng lên sau khi mở rộng đường.
Ngoài ra đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư, nằm trong cùng thửa đất có nhà ở tại các phường về thực chất không còn sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Vì vậy đối các trường hợp này bồi thường như giá đất nông nghiệp thuần túy là không thỏa đáng. Đề nghị trường hợp này nên vận dụng quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư, nằm trong cùng thửa đất có nhà ở theo Nghị định 45/2014/ NĐ-CP của Chính phủ . Như vậy giá bồi thường bằng giá thị trường đất ở liền kề trừ ( - ) 50% chênh lêch giữa giá thi trường đất ở liền kề với giá thị trường đất nông nghiệp thuần túy cùng loại.
3. Về định giá bồi thường đất cơ sở giáo dục của Nhà nước
Hiện nay trên thị trường không có giao dịch cơ sở giáo dục. Vì vậy việc yêu cầu các đơn vị tư vấn chứng minh tỷ lệ chênh lệch giữa đất ở với đất cơ sở giáo dục theo giao dịch thị trường là vô lý và không khả thi. Đề nghị áp dụng theo quy định của nhà nước giá đất cơ sở giáo dục bằng 60% giá đất ở. Hơn nữa nhà đầu tư được trừ tiền bồi thường đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, nên việc tính toán giá bồi thường trong trường hợp này chỉ mang tính tượng trưng.
4 Về quy trình phê duyệt giá bồi thường
Theo quy định của thành phố hiện nay quy trình phê duyệt giá bồi thường các dự án chia làm hai bước: T1 thông qua giá đề xuất của UBND quận huyện căn cứ chứng thư thẩm định giá của các công ty tư vấn; T2 phê duyệt chính thức sau khi có ý kiến đồng thuận của người dân bị thu hồi đất. Đề nghị trong trường hợp người dân đồng thuận với mức giá đã được thông qua ở bước T1 thì không cần phải làm lại chứng thư thẩm định giá nữa để cho nhanh , vì đôi khi chứng thư đã hết hạn hoặc các hợp đồng giao dịch tài sản so sánh đã hết hiệu lực ( quá 2 năm ) nếu tìm hợp đồng giao dịch khác sẽ không trùng khớp với giá đã được thông qua ở bước T1.
IV. Nhóm vấn đề thẩm định giá phục vụ một số mục đích khác
1. Thẩm định giá đất trong công tác xác định nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước: Phương pháp thực hiện: theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, tồn tại các vướng mắc sau:
Dữ liệu thông tin đầu vào của các phương pháp bắt buộc phải thu thập được các hợp đồng cho thuê, hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn hộ và một số loại hình đặc thù cho các khu đất xây dựng bệnh viện, cảng… việc thu thập bảng giá niêm yết, báo cáo tài chính của Công ty là khó thực hiện, gây khó khăn và mất rất nhiều thời gian cho công tác thẩm định giá, đôi khi không thực hiện được.
2. Thẩm định giá đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tài sản của Nhà nước; phục vụ cho cơ quan cảnh sát điều tra của Hội đồng tố tụng hình sự:
- Phương pháp thẩm định giá: chưa có sự thống nhất trong công tác duyệt giá của Hội đồng thẩm định giá đất về việc chọn phương pháp thẩm định giá theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hay theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam của Bộ Tài chính. Cụ thể:
- Đối với đất trống thì được phê duyệt Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với đất có tài sản gắn liền với đất thực hiện theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam của Bộ Tài chính. Việc phân loại tài sản như thế này liệu có phù hợp và đã có sự thống nhất trong công tác phê duyệt giá?
3. Thẩm định giá đất phục vụ cơ quan Tòa án, thi hành dân sự
- Trường hợp cơ quan Tòa án, thi hành dân sự trưng cầu/yêu cầu thẩm định một phần khu đất trong thửa đất lớn đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng không tiến hành đo vẽ, nội nghiệp hay xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, chỉ có quyết định và biên bản kê biên có sự chứng kiến của Hội đồng kê biên thì đã phù hợp với quy định và đơn vị tư vấn đủ điều kiện để tiếp nhận các quyết định trưng cầu này?
4. Thẩm định giá đất cho các mục đích và đối tượng khác
- Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, căn cứ Điều 175; Khoản 2, Điều 179; Khoản 2 Điều 183 theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; các đối tượng chỉ được thực hiện các quyền đối với tài sản gắn liền với đất thuê, tuy nhiên hiện nay với các khu đất có vị trí đắc địa, có lợi thế kinh doanh rất tốt, một số đối tượng vẫn đề nghị thẩm định giá trị lợi thế của khu đất cho mục đích góp vốn liên kết, liên doanh hay làm cơ sở để bán tài sản thì đề nghị này có được xem xét, chấp nhận?
- Đối với khu đất trả tiền một lần cho thời hạn thuê đất, việc thời hạn sử dụng đất còn lại quá ngắn (khoảng < 5 năm) trong khi tài sản trên đất có giá trị đầu tư lớn và tuổi đời kinh tế còn dài, việc thẩm định giá cho tài sản thời gian còn lại 5 năm theo thời hạn thuê đất có phù hợp cho các tài sản đang khai thác hoạt động hiệu quả?
V. Nhóm vấn đề về tiến độ xử lý hồ sơ thẩm định giá
Thông thường một hồ sơ định giá đất nếu được thông qua tại Hội đồng phải trải qua tối thiểu 3 lần họp:
a) Lần 1: Họp T1 Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh
b) Lần 2: Họp Tổ giúp việc Hội đồng, tại Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh
c) Lần 3: Họp giá T2 thông qua Hội đồng UBND Thành phố.
Tuy nhiên, thời gian giữa các lần họp này kéo dài rất lâu, dẫn đến việc phát hành lại Chứng thư định giá hoặc tìm mới thông tin tham khảo nhiều lần. Cũng có nhiều trường hợp từ lúc gửi Chứng thư về phòng Kinh tế đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đến lúc họp lần 1 đã hơn 06 tháng (thời gian hiệu lực của Chứng thư) nên phải phát hành lại Chứng thư.
…
Trên đây là những vướng mắc được tập hợp bước đầu trong công tác thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh theo phản ánh của các công ty hội viên thuộc Hội Thẩm định giá Việt Nam; Hội Thẩm định giá Việt Nam trân trọng gửi tới Quý Sở nghiên cứu để có ý kiến tháo gỡ tại Hội thảo.
