|
HỘI THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT _________________
Số: 138/2024 /CV- HTĐGVN V/v: Kết quả “Tọa đàm kiến nghị tháo gỡ những vướng mắc khi thực hiện những quy định mới của pháp luật về thẩm định giá” |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT Độc lập – Tự do – Hạnh phúc __________________
Hà Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2024 |
Kính gửi: Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính
Thực hiện quy định của Điều lệ Hội và chương trình công tác hàng năm. Ngày 19/12/2024, tại TP. Buôn Ma Thuột tỉnh Đắk Lắk, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã tổ chức cuộc tọa đàm với chủ đề “Kiến nghị tháo gỡ những vướng mắc khi thực hiện những quy định mới của pháp luật về thẩm định giá” kể từ khi Luật Giá 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 đến nay.
Tham dự cuộc tọa đàm có các vị đại biểu đại diện cho Phòng Quản lý thẩm định giá - Cục Quản lý giá Bộ Tài chính; Tổ bộ môn Thẩm định giá - Khoa Tài chính doanh nghiệp, Học Viện Tài chính và các doanh nghiệp, cá nhân là hội viên Hội Thẩm định giá Việt Nam.
Các đại biểu tham dự tọa đàm đã đánh giá: Nhìn chung các quy định mới của pháp luật về thẩm định giá đã tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong hoạt động thẩm định giá (TĐG) và cung ứng dịch vụ TĐG của các doanh nghiệp TĐG. Tuy nhiên, vẫn có những quy định mới chưa được hướng dẫn rõ, có những quy định còn vướng mắc trong thực thi cần được trao đổi để hiểu, tháo gỡ, áp dụng thống nhất.
Qua nội dung tọa đàm, sau khi các đại biểu đã nêu các ý kiến phản ánh các khó khăn, vướng mắc của mình; các đại biểu đã thống nhất với ý kiến trao đổi lại của Bà Dương Lan Anh - Phó trưởng phòng Quản lý thẩm định giá (Cục Quản lý giá) về các ý kiến vướng mắc mà tọa đàm nêu ra như sau:
1. Về việc có cần cung cấp lý lịch tư pháp để đăng ký hành nghề cho năm 2025 hay không?
Theo khoản 3 Điều 46 của Luật Giá, danh sách thẩm định viên về giá được thông báo bao gồm 03 loại:
a) Danh sách thẩm định viên về giá được thông báo hằng năm trước ngày 01 tháng 01 của năm đó;
b) Danh sách thẩm định viên về giá được điều chỉnh hằng tháng (nếu có) và thông báo trước ngày làm việc cuối cùng của tháng đối với các hồ sơ Bộ Tài chính tiếp nhận trước ngày 15 của tháng đó;
c) Danh sách thẩm định viên về giá được thông báo kèm theo khi doanh nghiệp được cấp, cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.”
Trong đó, danh sách thẩm định viên về giá được điều chỉnh hàng tháng (điểm b Khoản 3 Điều 46 Luật Giá) bao gồm các thay đổi như tăng hoặc giảm thẩm định viên đăng ký hành nghề, điều chuyển nơi đăng ký hành nghề giữa trụ sở và chi nhánh hoặc giữa các chi nhánh,… Trong đó việc thông báo thẩm định viên đăng ký hành nghề (tăng thẩm định viên đăng ký hành nghề) là kết quả của thủ tục đăng ký hành nghề thẩm định giá quy định tại Mục 1 của Nghị định số 78/2024/NĐ-CP ngày 01/07/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về thẩm định giá. Theo quy định tại Điều 3 của Nghị định số 78/2024/NĐ-CP thì hồ sơ đăng ký hành nghề thẩm định giá cần có “Phiếu lý lịch tư pháp số 1 bản giấy do cơ quan có thẩm quyền cấp không quá 06 tháng tính đến thời điểm đăng ký hành nghềhoặc bản sao chứng thực hoặc bản sao điện tử hợp lệ của Phiếu này hoặc Phiếu lý lịch tư pháp số 1 bản điện tử được cấp trên ứng dụng định danh và xác thực điện tử VNeID không quá 06 tháng tính đến thời điểm đăng ký hành nghề”.
Tuy nhiên, Danh sách thẩm định viên về giá được thông báo hằng năm trước ngày 01 tháng 01 của năm đó (điểm a Khoản 3 Điều 46 Luật Giá) không phải là kết quả của thủ tục hành chính đăng ký hành nghề của thẩm định viên mà được xây dựng trên cơ sở báo cáo của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện theo quy định tại Phụ lục 03 của Thông tư số 38/2024/TT-BTC và trên cơ sở thông tin, hồ sơ quản lý doanh nghiệp của Cục Quản lý giá (như Thông báo Danh sách thẩm định viên về giá được điều chỉnh cuối tháng 12 hàng năm). Qua đó, rà soát lại việc cập nhật kiến thức của thẩm định viên đã đăng ký hành nghề cũng như điều kiện hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá. Danh sách này hệ thống lại toàn bộ các doanh nghiệp thẩm định giá được phép cung cấp dịch vụ thẩm định giá và các thẩm định viên đã được đăng ký hành nghề tại thời điểm ngày 01/01 hàng năm, tạo thuận lợi cho việc tra cứu thông tin đăng ký hành nghề của thẩm định viên hàng năm.
Lý lịch tư pháp là thành phần của hồ sơ đăng ký hành nghề, vì vậy không nằm trong các yêu cầu quy định tại Phụ lục 03 của Thông tư số 38/2024/TT-BTC, áp dụng để báo cáo về các trường hợp thẩm định viên đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá nêu tại Danh sách thẩm định viên về giá được thông báo hằng năm trước ngày 01 tháng 01 của năm đó (điểm a Khoản 3 Điều 46 Luật Giá). Mặt khác theo quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Giá, doanh nghiệp phải kịp thời báo cáo Bộ Tài chính trường hợp biến động thẩm định viên về giá do thẩm định viên về giá không duy trì điều kiện đăng ký hành nghề thẩm dịnh giá, vì vậy việc yêu cầu nộp giấy lý lịch tư pháp đối với thẩm định viên đã được đăng ký hành nghề là không cần thiết.
Cuối cùng, danh sách thẩm định viên về giá được thông báo kèm theo khi doanh nghiệp được cấp, cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (điểm c Khoản 3 Điều 46 Luật Giá) trong trường hợp việc cấp, cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) liên quan đến việc thay đổi thông tin đăng ký hành nghề của thẩm định viên của doanh nghiệp thẩm định giá đó. Thông báo này sẽ được thực hiện cùng với việc cấp, cấp lại Giấy chứng nhận, trên cơ sở hồ sơ xin cấp, cấp lại Giấy chứng nhận. Trong trường hợp cấp mới và cấp lại giấy Giấy chứng nhận (có liên quan đến đăng ký hành nghề thẩm định viên) thì hồ sơ sẽ cần phải có Lý lịch tư pháp của thẩm định viên.
2. Về cập nhật thông tin và sử dụng thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về giá.
Đối với những vướng mắc khi thực hiện cập nhật cơ sở dữ liệu là những vướng mắc về thực hiện thì doanh nghiệp cần đề xuất, kiến nghị với Cục Quản lý giá để hoàn thiện phần mềm và hỗ dẫn thực hiện.
Đối với vấn đề quản lý và sử dụng thông tin được đưa vào cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, Nghị định số 85/2024/NĐ-CP có quy định tại Điều 24 - Quản lý cơ sở dữ liệu quốc gia về giá như sau:
1. Bộ Tài chính thống nhất quản lý Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; được quyền giao đơn vị chuyên môn trực thuộc tổ chức việc quản trị, điều hành toàn bộ hoạt động của hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý cơ sở dữ liệu về giá tại địa phương; được quyền giao cho cơ quan, đơn vị trực thuộc tổ chức việc quản trị, điều hành toàn bộ hoạt động của hệ thống cơ sở dữ liệu về giá tại địa phương.
3. Theo chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức, cơ quan, đơn vị được giao tổ chức việc quản trị, điều hành cơ sở dữ liệu về giá theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phân công đơn vị chuyên môn trực thuộc hoặc đơn vị sự nghiệp công lập để triển khai các hoạt động cụ thể của cơ sở dữ liệu về giá.
4. Nội dung thông tin, dữ liệu được cập nhật, duy trì thường xuyên, đầy đủ; tăng cường công khai thông tin, dữ liệu về giá theo quy định của pháp luật. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm, sử dụng thông tin, dữ liệu từ cơ sở dữ liệu về giá đúng mục đích, phù hợp với tính chất, yêu cầu của nhiệm vụ, chịu trách nhiệm trong việc sử dụng, trích dẫn thông tin, dữ liệu từ cơ sở dữ liệu về giá.
5. Việc vận hành, bảo trì, nâng cấp phải bảo đảm an toàn cho cơ sở dữ liệu về giá:
a) Thực hiện sao lưu thông tin, dữ liệu, xử lý sự cố và khôi phục dữ liệu;
b) Bảo dưỡng, sửa chữa, nâng cấp phần cứng, phần mềm;
c) Giám sát, kiểm tra, kịp thời phát hiện và ngăn chặn sự xâm phạm bất hợp pháp vào hệ thống;
d) Có cơ chế lưu vết việc tạo, thay đổi thông tin, dữ liệu.
6. Cơ quan được giao trách nhiệm quản lý cơ sở dữ liệu về giá theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này tổ chức thực hiện và ban hành quyết định về quy chế hoạt động, vận hành, khai thác thông tin, dữ liệu từ cơ sở dữ liệu về giá.”
Như vậy, việc quản lý và sử dụng cơ sở dữ liệu về thẩm định giá cần được thực hiện trên cơ sở Quy chế hoạt động, vận hành, khai thác thông tin dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về giá. Hiện nay quy chế này chưa được ban hành.
3. Các ý kiến về vướng mắc trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam
Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam cần được liên tục hoàn thiện theo xu hướng phát triển chung, vì vậy các đề xuất về việc quy định thêm các tiêu chuẩn thẩm định giá mới như thẩm định giá máy thiết bị, … cần được ghi nhận để nghiên cứu và triển khai.
Hiện nay, khái niệm thẩm định giá nêu tại Khoản 16 Điều 4 của Luật Giá như sau: “Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.”Như vậy việc thẩm định giá cần thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, việc tham khảo thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế cần đảm bảo không trái với Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam và thẩm định viên cần có lập luận, đánh giá về việc này.
Về việc áp dụng 02 phương pháp thẩm định giá Việt Nam, hiện nay Chuẩn mực về phạm vi công việc không yêu cầu áp dụng 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với trường hợp đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường và trường hợp không có đầy đủ thông tin để áp dụng từ 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên.
Về việc áp dụng cách tiếp cận từ chi phí theo đó chi phí được quy định rộng ra ngoài chi phí tạo ra tài sản còn có chi phí để mua tài sản. Nội dung này cũng có đề cập trong chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, về quan điểm cá nhân thì tôi cho rằng nên được nghiên cứu đưa vào chuẩn mực thẩm định giá máy thiết bị và cần cân nhắc quy định chặt chẽ tránh “lách luật” trong trường hợp thẩm định giá mà chỉ có 01 tài sản so sánh.
4. Một số nội dung khác
Về kiến nghị tập huấn đào tạo về thẩm định giá doanh nghiệp, đề nghị Hội thẩm định giá cân nhắc triển khai các lớp đào tạo, tập huấn để đáp ứng yêu cầu của hội viên và những người có nhu cầu đào tạo nói chung.
Về vấn đề khác biệt giữa phương pháp định giá đất và phương pháp thẩm định giá, đề nghị áp dụng đúng hệ thống pháp luật cho từng trường hợp. Nếu là định giá đất thì cần áp dụng theo quy định của pháp luật về đất đai. Nếu là thẩm định giá thì cần áp dụng theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Ngoài những nội dung mà các đại biểu dự tọa đàm thống nhất với đại diện lãnh đạo Phòng Quản lý thẩm định giá (Cục Quản lý giá) như trên thì còn những nội dung các đại biểu còn băn khoăn, chưa có sự đồng thuận và có thể coi đó là những nội dung còn tồn tại, vướng mắc. Vì vậy, kiến nghị Cục Quản lý giá xử lý một số vấn đề sau:
1. Vướng mắc khi đăng nhập, khai thác và sử dụng thông tin trong hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá.
i) Cần đầu tư nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu quốc giá về giá do: hiện nay khi tiến hành đăng nhập vào hệ thống thường bị lỗi và thoát ra ngoài gây ra tình trạng trì trệ và không cập nhật được. Mặt khác, trường thông tin hiện không thể nhập được với trường hợp 1 hồ sơ có nhiều loại tài sản và nhiều danh mục thẩm định giá…
ii) Việc cập nhật thông tin, cơ sở dữ liệu còn nhiều bất cập, lúng túng do đó Cục cần có hướng dẫn cụ thể để tất cả các doanh nghiệp cùng thực hiện đồng bộ, thống nhất.
iii) Quy chế sử dụng thông tin cần phải được xây dựng và ban hành. Chú trọng các quy định bảo vệ các doanh nghiệp TĐG khi sử dụng các kết quả TĐG (mức giá) của nhau để làm chứng lý thị trường cho việc TĐG tài sản của đơn vị mình để tránh các hệ lụy khi xảy ra thanh tra, kiểm tra hay tố tụng.
2. Đối với các chuẩn mực TĐG
i) Chuẩn mực TĐG doanh nghiệp hiện rất khó áp dụng đề nghị Cục cần có kế hoạch tập huấn kỹ hơn, đặc biệt là các phương pháp TĐG; cách tính chi phí vốn chủ sở hữu.
ii) Các doanh nghiệp đang khá lúng túng, cần được hướng dẫn một số nội dung cụ thể sau:
+ Cơ sở giá trị và phương pháp TĐG máy thiết bị đặc thù (sản xuất đơn chiếc theo đơn đặt hàng, sản xuất lần đầu tiên hoặc lần đầu tiên được nhập khẩu vào Việt Nam; các thiết bị được phân phối độc quyền tại Việt Nam, chỉ có một nhà phân phối, không bán qua đại lý…) không có giao dịch phổ biến trên thị trường.
+ Cơ sở giá trị trong thẩm định giá toàn bộ chung cư nhà ở xã hội để chủ đầu tư vay vốn ngân hàng
+ Cách tính giá đất sản xuất phi nông nghiệp không có tài sản tương đồng về mục đích sử dụng đất, thửa đất có nhiều loại đất với mục đích sử dụng đất trong cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản thẩm định không có tài sản so sánh cùng mục đích sử dụng đất nhưng có tài sản lân cận có nhiều loại đất trong cùng một thửa đất.
Hướng dẫn cụ thể cách chứng minh các tỷ lệ điều chỉnh từ các chứng lý thu thập thị trường trong thẩm định giá bất động sản.
iii) Cần có hướng dẫn, so sánh rõ nét trong hoạt động thẩm định giá và định giá đất; các lưu ý khi trình bày trong một vụ việc, hồ sơ có cả hai: thẩm định giá và định giá đất.
iv) Hướng dẫn giá thuê áp dụng cho các trường hợp máy thiết bị, phương tiện vận tải kể cả các trường hợp thực tế như giá thuê các chuyến xe, thuê các thiết bị âm thanh, thuê các ca máy…vì trong Chuẩn mực về cơ sở giá trị thẩm định giá chỉ nói đến giá thuê bất động sản.
3. Một số ý kiến khác liên quan đến các ý kiến đề nghị những lưu ý các biện pháp xử lý khi gặp các tình huống; các giải pháp quản trị rủi ro trong hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG; các biện pháp cảnh báo nghề nghiệp và các giải pháp bảo vệ nghề từ cơ quan quản lý Nhà nước…
Trên đây là báo cáo tổng kết nội dung tọa đàm, kính đề nghị Cục Quản lý xem xét các kiến nghị và xử lý bằng hình thức phù hợp.
|
Nơi nhận: - Như trên - Các thành viên Ban Chấp hành - Hội viên - Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường - Website - Lưu VP Hội TĐGVN |
CHỦ TỊCH
(đã ký)
Nguyễn Tiến Thỏa
|
