|
HỘI THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM _____________________ Số: 199/2018/BC-HTĐGVN
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc __________________ Hà Nội, ngày 22 tháng 11 năm 2018 |
BÁO CÁO
KẾT QUẢ HỘI THẢO “GÓP PHẦN THÁO GỠ NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH”
Thực hiện chương trình công tác năm 2018 và theo đề nghị của các doanh nghiệp thẩm định giá; được sự thống nhất của Sở Tài chính TP. Hồ Chí Minh;
Ngày 10/11/2018, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã phối hợp với Sở Tài chính TP. Hồ Chí Minh tổ chức cuộc Hội thảo với chủ đề: “Góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong công tác thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh”.
Tham dự Hội thảo có đại diện Lãnh đạo Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính; Lãnh đạo Ban Vật giá đại diện Lãnh đạo Sở Tài chính TP. HCM; Chủ tịch, các Phó Chủ tịch và một số Ủy viên Ban Chấp hành Hội Thẩm định giá Việt Nam; Hơn 100 đại biểu là Lãnh đạo, thẩm định viên về giá đại diện cho gần 100 Công ty thẩm định giá là các hội viên thuộc Hội và các công ty chưa phải là hội viên Hội Thẩm định giá Việt Nam đóng trên địa bàn TP.HCM, các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ, một số Công ty thẩm định giá ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng…
Hầu hết các đại biểu tham dự Hội thảo đều đánh giá: Cuộc Hội thảo đã rất thành công bởi nội dung Hội thảo đặt ra không chỉ đáp ứng được nguyện vọng của các Công ty thẩm định giá mà còn là cơ hội để các Công ty thẩm định giá trực tiếp phản ánh những khó khăn, vướng mắc trong thẩm định giá và được cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá trên địa bàn giải đáp, hướng dẫn và tháo gỡ thiết thực các vướng mắc cho các Công ty thẩm định giá khi thực hiện thẩm định giá, xây dựng, trình Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá cho Hội đồng Thẩm định giá tài sản của Thành phố. Đồng thời, Hội thảo còn đề xuất được một số kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền, góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định giá.
Kết quả Hội thảo được khái quát ở các nội dung như sau:
A. Những vấn đề chung:
Cuộc Hội thảo hoàn toàn nhất trí việc Thành phố lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá (TĐG) để TĐG tài sản là phải chọn các doanh nghiệp có đủ năng lực, kinh nghiệm và phải rất có trách nhiệm… theo các Tiêu chí thống nhất, khách quan của Hội đồng; không thể có “doanh nghiệp TĐG sân sau” trong việc TĐG tài sản của Thành phố..
Thời gian qua, hoạt động của Hội đồng TĐG tài sản của Thành phố luôn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp TĐG xử lý nhanh các hồ sơ TĐG của doanh nghiệp, hướng dẫn các doanh nghiệp thực hiện TĐG khi được giao, bảo đảm kết quả TĐG khách quan, chặt chẽ, phù hợp với thị trường và đúng quy định của pháp luật nhằm giảm thiểu rủi ro cho cả Hội đồng và cho cả các doanh nghiệp TĐG. Thông qua hoạt động của mình, Hội đồng nói chung – Sở Tài chính nói riêng cũng đã phối hợp với các Sở, Ban, Ngành chú trọng tập hợp những khó khăn vướng mắc trong công tác TĐG, kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền xử lý; chủ động cắt giảm những quy định không còn hợp lý như quy định thời điểm TĐG T1, T2… Tuy nhiên, quá trình thẩm định các Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư TĐG, Hội đồng TĐG tài sản Thành phố nhận thấy bên cạnh những doanh nghiệp TĐG thực hiện TĐG tuân thủ đúng quy định của pháp luật, của Hội đồng thì cũng có những doanh nghiệp còn để xảy ra những thiếu sót trong thực hiện quy trình TĐG, trong việc thu thập phân tích chứng lý thị trường, trong tính toán… Đáng chú ý là có những doanh nghiệp chưa thực hiện hết trách nhiệm của mình như không cử người có thẩm quyền, có trách nhiệm giải trình, báo cáo kết quả TĐG với Hội đồng, thậm chí còn cử nhân viên không có kinh nghiệm đến họp với Hội đồng dẫn đến việc Hội đồng phải dành thời gian họp đi họp lại nhiều lần… Đây là một thực tế cần được chấn chỉnh, rút kinh nghiệm để khắc phục.
B. Những nội dung trao đổi cụ thể:
1. Vấn đề thu thập và sử dụng thông tin thẩm định giá:
1.1 Nhiều ý kiến trong Hội thảo đặt ra: theo quy định của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc định giá đất theo phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chiết trừ sử dụng các thông tin giao dịch thị trường của các bất động sản có thửa đất, lô đất tương tự như thửa đất, lô đất cần xác định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm chính về kinh tế - kỹ thuật; địa điểm gần nhất; đã giao dịch phổ biến thời điểm gần nhất tối đa không quá 2 năm về trước.
Thông tin về giá giao dịch của các bất động sản so sánh được thu thập từ các nguồn sau:
+ Giá trúng đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất;
+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
+ Giá giao dịch thành trên sàn giao dịch bất động sản;
+ Giá đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.
Việc này hết sức khó khăn bởi các nguyên nhân sau:
- Việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó do việc giao dịch bất động sản theo luật định không buộc phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết. Cho đến nay cơ sở dữ liệu về giá thị trường đất đai chưa hình thành. Thông tin thị trường trước đây được phản ánh thông qua sàn giao dịch, nay không còn bắt buộc, nhà nước chưa có dữ liệu đủ độ tin cậy phản ánh giá thị trường để kiểm chứng đối chất với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.
Hiện nay các Công ty tư vấn thẩm định giá thường thu thập thông tin các Hợp đồng giao dịch thành từ các nguồn như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Cơ quan thuế Quận, Huyện; Các Phòng Công chứng. Hạn chế của các thông tin này là việc kiểm tra tính chính xác giá giao dịch nêu trong Hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất rất khó khăn vì thường giá giao dịch ghi trong Hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế mà có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của các bên giao dịch.
Ví dụ cùng căn nhà tại Quận 1 vào thời điểm ngày 6/4/2015 giá ghi trong Hợp đồng giao dịch nộp cho Cơ quan thuế là 80 tỷ đồng tính ra giá đất khoản 745,7 triệu đ/m2 bằng 4,6 lần giá đất do Thành phố quy định; đến ngày 25/5/2016 tức là cách khoảng 1 năm sau giá chuyển nhượng lại ghi trong hợp đồng giao dịch nộp cho Cơ quan thuế là 380 tỷ đồng tính ra giá đất 3,576 tỷ đồng/m2 bằng 22 lần giá đất do Thành phố quy định. Nếu một lô đất ở đường Nguyễn Huệ được yêu cầu định giá vào thời điểm tháng 1/2017 căn cứ vào quy định của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cả 2 thông tin này đều hợp pháp để sử dụng trong việc định giá đất. Điều này gây khó cho cả đơn vị tư vấn xác định giá đất và cơ quan thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất của Thành phố. Vì nếu dựa vào thông tin giao dịch ngày 25/5/2016 dễ bị các nhà đầu tư kêu là định giá trên trời gây khó khăn cho nhà đầu tư, còn dựa vào thông tin giao dịch ngày 6/4/2015 thì dễ bị quy chụp là định giá thấp gây thiệt hại cho Nhà nước, nhất là khi bị thanh tra. Đặc biệt đối với những thửa đất mà yêu cầu định giá ở thời điểm trước khi ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT thì càng khó vì việc thẩm định giá đất ở thời điểm đó không yêu cầu phải tìm kiếm thông tin giao dịch thành các tài sản so sánh mà chủ yếu dựa vào giá rao bán trên thị trường các thửa đất tương tự để ước tính giá thửa đất cần định giá. Vấn đề lựa chọn mẫu thông tin giao dịch nào thì phải mang tính đại diện phổ biến trên thị trường, không thể theo giá cá biệt, tuy nhiên thị trường không có nhiều dữ liệu (như đã trình bầy) do vậy không chỉ các đơn vị tư vấn thẩm định giá gặp khó khăn mà các thành viên Tổ chuyên viên Hội đồng Thẩm định giá Thành phố cũng lúng túng.
Việc quy định như Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường tuy phù hợp với quy định chung về thẩm định giá trên Thế giới, nhưng không phù hợp với thực tiễn nước ta, một nước chưa minh bạch về thông tin giao dịch thị trường bất động sản. Ngay trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế cũng có nêu đối với các nước có thị trường bất động sản mới nổi như nước ta thì việc sử dụng giá niêm yết (giá rao bán) để xem xét, phân tích, ước tính giá bất động sản cần thẩm định giá là có thể chấp nhận được vì sự biến động giá rao bán thể hiện xu thế biến động giá thị trường bất động sản.
Vì vậy, để giải quyết vấn đề này, kiến nghị Sở Tài chính phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường soạn thảo văn bản để UBNDTP đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi quy định theo hướng cho sử dụng giá rao bán có điều chỉnh (hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thường không quá 5% của giá rao bán) của các thửa đất tương tự để làm cơ sở ước tính giá thửa đất cần định giá; nếu chưa chỉnh sửa được Thông tư thì cho phép Thành phố được áp dụng thí điểm.
Với ý kiến nêu trên: Hội thảo cho rằng đây cũng là một đề xuất cần được ghi nhận để có hướng dẫn tháo gỡ những vướng mắc trong việc thu thập sử dụng thông tin “đầu vào” của TĐG. Những khó khăn khi áp dụng Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã tổ chức Hội thảo và đã có kiến nghị với Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường; tuy Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những điều chỉnh nhất định về việc thu thập thông tin TĐG nhưng vẫn chưa giải quyết được triệt để. Sở Tài chính Thành phố cũng đã có Công văn số 7359/TTr-STC-BVG ngày 31/10/2018 trình Ủy ban Nhân dân Thành phố tổng hợp những khó khăn, vướng mắc gửi Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn trong thời gian tới (vấn đề này không thuộc thẩm quyền của Thành phố). Tuy nhiên, trong khi chưa có những quy định khác, Sở Tài chính lưu ý các doanh nghiệp TĐG không vì khó khăn mà làm trái với các quy định hiện hành của pháp luật; việc thẩm định giá đất vẫn phải tuân thủ Luật Đất đai năm 2018, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
1.2 Một số ý kiến khác nêu vấn đề: Đối với việc điều chỉnh các yếu tố so sánh đề nghị sử dụng tỷ lệ tương quan của bảng giá đất do UBND TP ban hành trừ các con đường mới được đầu tư nâng cấp mà chưa được điều chỉnh giá cho nhanh thay vì phải thu thập căn cứ vào giao dịch thị trường (tính chính xác hạn chế như đã nêu) vì thực tế vừa qua cho thấy chênh lệch giữa so sánh theo “giao dịch thị trường” với chênh lệch theo bảng giá đất do Thành phố quy định không lớn (thường không quá 10%) nhưng rất tốn thời gian. Việc kéo dài thời gian thẩm định giá có khi còn tổn thất lớn hơn.
Đối với ý kiến này, Sở Tài chính TP đã trao đổi lại và được Hội thảo đồng thuận là: Điều này rất khó thực hiện vì: Đối với giá đất quy định tại Bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của UBND TP thì tỷ lệ chênh lệch giữa giá các tuyến đường chưa phản ảnh được tỷ lệ đúng như thực tế vì khi tiến hành xây dựng Bảng giá đất có thời hạn 5 năm (1/1/2015-31/12/2019) trên cơ sở căn cứ mức giá do các đơn vị tư vấn khảo sát bị giới hạn bởi mức giá tối đa và mức giá tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ quy định. Muốn làm được như kiến nghị trên chỉ khi nào Nhà nước không còn quy định khung giá đất. Do đó cơ sở pháp lý để TĐG vẫn phải tuân thủ các quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
1.3 Đối với việc thu thập thông tin tài sản so sánh để TĐG nhà chung cư nhiều hộ, nhiều tầng: Theo quy định thì tài sản so sánh phải là các căn hộ chung cư có vị trí tương đối phù hợp, nhưng các đơn vị thẩm định giá đều gặp khó khăn khi không tìm được giao dịch các căn hộ chung cư trên địa bàn Quận 1, hoặc tìm được thì giá giao dịch không thích hợp, hơn thế nữa hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn cách điều chỉnh giá căn hộ chung cư khi tài sản so sánh không cùng chung cư. Đề nghị Sở Tài chính sớm có văn bản hướng dẫn việc này.
Bên cạnh đó, vấn đề thu thập thông tin đối với giá bán nhà nhiều tầng theo yêu cầu của Hội đồng Thẩm định giá Thành phố phải điều chỉnh nhóm tầng và yêu cầu lấy đúng tài sản so sánh để điều chỉnh nhóm tầng thì các trường hợp xảy ra như sau:
- Những dự án chưa được xây dựng hoàn chỉnh thì không đầy đủ bảng giá tất cả các tầng để điều chỉnh nhóm tầng từ tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá.
- Những dự án của tài sản so sánh không tương đồng số tầng với tài sản thẩm định thì cách điều chỉnh nhóm tầng từ tài sản so sánh về tài sản thẩm định như thế nào?
Về nội dung này Sở Tài chính có ý kiến: Hiện nay tại khu vực Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh thì có 02 trường hợp xác định giá đó là xác định giá đối với căn nhà nhiều hộ nhiều tầng và căn hộ chung cư.
- Nếu là nhà nhiều hộ nhiều tầng thì tính hệ số phân bổ các tầng để quy đổi ra diện tích đất (theo quy định tại Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016) x với giá đất cùng vị trí. (trong đó, việc phân bổ diện tích thuộc chức năng của đơn vị chuyên ngành còn đơn vị tư vấn thẩm định giá và Hội đồng Thẩm định giá Thành phố chỉ có ý kiến về việc xác định giá đất).
- Nếu là căn hộ chung cư thì xác định đơn giá quyền sử dụng tính trên 1m2 sàn chung cư có cùng vị trí (căn hộ tầng nào thì thu thập thông tin giá bán căn hộ chung cư cùng số tầng tại các dự án cung cấp thông tin, có quy mô, vị trí tương đồng với tài sản thẩm định giá).
Trường hợp trong khu vực không thu thập được thông tin căn hộ có vị trí tầng cần thẩm định giá tại các dự án cung cấp thông tin thì có thể thu thập thông tin căn hộ tại các dự án tại các khu vực, tuyến đường khác và điều chỉnh yếu tố vị trí về vị trí của tài sản bằng thông tin thị trường.
Thực tế hiện nay, khi tiến hành thẩm định giá đối với nhà chung cư hoặc nhà nhiều hộ nhiều tầng thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Quận 1 - TP HCM đa số là nhà ở cũ đã qua sử dụng nên không có trường hợp chưa được xây dựng hoàn chỉnh như ý kiến nêu trên.
1.4 Thời hạn sử dụng thông tin, nhiều ý kiến cho rằng:
Thời hạn sử dụng thông tin tài sản so sánh theo quy định không quá 2 năm tính đến ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá. Tuy nhiên, theo Hội đồng Thẩm định giá Thành phố thì thời hạn 2 năm bao gồm cả thời gian có hiệu lực của Chứng thư (6 tháng) như thế thời hạn của thông tin sử dụng chỉ còn 18 tháng kể từ ngày phát hành Chứng thư. Điều này không đúng quy định của Nhà nước, đề nghị xem lại.
Với nội dung này: Sở Tài chính đã trao đổi, giải thích lại:
- Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có quy định cụ thể là: “…Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.
Theo đó, thì thời hạn có hiệu lực của thông tin tài sản so sánh là trong khoảng thời gian 2 năm tính đến thời điểm thẩm định giá (là thời điểm cơ quan Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…) chứ không phải tính đến thời điểm phát hành chứng thư hay thời điểm nào khác. Do đó, đề nghị các đơn vị tư vấn căn cứ đúng theo quy định pháp luật để thực hiện.
2. Về việc định giá đất theo phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập (chủ yếu đối với những khu đất có diện tích lớn có mục đích sử dụng đầu tư căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại).
2.1 Đối với loại bất động sản này vào thời điểm định giá việc kinh doanh chưa xảy ra do vậy tìm hợp đồng giao dịch của bất động sản này là không thể, vì đây là các tài sản hình thành trong tương lai, còn các thông tin giao dịch thu thập trên thị trường là của các tài sản đã hiện hữu giao dịch tại thời điểm định giá hoặc trước đó và cũng mang đầy đủ các hạn chế như đã nêu ở phần phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chiết trừ, hơn thế nữa đối với hợp đồng thuê mướn cửa hàng thương mại, cao ốc văn phòng không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan Nhà nước hoặc Công chứng nên càng khó thu thập thông tin. Bên cạnh đó việc tính toán phải căn cứ vào thu nhập dự đoán trong suốt thời gian sử dụng đất (thường từ 30 đến 50 năm đối với mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ) điều này rất khó chính xác vì thời gian dự đoán quá dài. Ngoài ra chi phí xây dựng cũng là dự đoán vì khi ước tính giá đơn vị sử dụng đất chưa tiến hành xây dựng nên giữa chi phí xây dựng thực tế và chi phí xây dựng ước tính có thể không khớp nhau. Trong thực tế thẩm định giá đất theo phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Thành phố hiện nay lộ rõ một số nhược điểm sau:
a) Việc đòi hỏi phải có hợp đồng giao dịch các tài sản tương tự là không có cơ sở và thiếu thuyết phục vì đây là các tài sản hình thành trong tương lai. Vì vậy chỉ cần yêu cầu phải căn cứ vào thông báo của chủ đầu tư hoặc thông tin về giá rao bán, giá cho thuê các tài sản tương tự là đủ.
b) Ngoài ra đối với một số dự án đặc thù như Bệnh viện, Trường học, Cảng… phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể chất lượng dịch vụ của từng dự án hoàn toàn không giống nhau, việc đòi hỏi thu thập bảng giá niêm yết, báo cáo tài chính của các dự án tương tự khó khả thi gây mất thời gian và đôi khi không thực hiện được.
c) Về chi phí đầu tư xây dựng: quy định của Bộ Xây dựng về suất đầu tư xây dựng được công bố hàng năm và chi tiết hơn quy định của Sở Xây dựng thành phố dễ cho việc áp dụng trong thẩm định giá. Đề nghị Sở Tài chính sớm có văn bản kiến nghị UBND TP chỉ đạo Sở Xây dựng nên quy định chi tiết như Bộ Xây dựng hoặc chi tiết hơn và công bố hàng năm hoặc có tỷ lệ điều chỉnh hàng năm.
d) Trước đây Hội đồng Thẩm định giá Thành phố cũng đã có một số Tiêu chí thống nhất trong việc xem xét thẩm định các chứng thư tư vấn định giá đất của các đơn vị tư vấn thẩm định giá như tiến độ xây dựng, khai thác, chi phí hoạt động các dự án đầu tư… để bảo đảm mặt bằng giá đất trình UBND TP quyết định trong từng thời điểm. Tuy nhiên, hiện nay Hội đồng Thẩm định giá Thành phố yêu cầu các đơn vị tư vấn phải chứng minh các thông số tính toán này từ dữ liệu thị trường. Đây là điều bất cập trong tình hình thông tin kinh doanh của các đơn vị là điều bí mật, chưa có quy định của pháp luật về việc buộc phải công bố công khai về một số thông tin hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trừ các doanh nghiệp đã lên sàn giao dịch thị trường chứng khoán. Dẫn đến việc các Công ty tư vấn thẩm định giá gặp khó khăn trong việc chứng minh sự phù hợp thị trường của các thông số tính toán làm cho thời gian thẩm định giá phải kéo dài.
Theo chúng tôi việc Hội đồng Thẩm định giá Thành phố hướng dẫn thống nhất việc áp dụng các thông số tính toán trong thẩm định giá tài sản công là điều cần thiết vừa bảo đảm tính thống nhất, vừa giải quyết nhanh việc thẩm định giá trên địa bàn thành phố, vấn đề là trước khi ban hành các tiêu chí này cần tổ chức lấy ý kiến của các đơn vị tư vấn thẩm định giá và các cơ quan chuyên môn để các tiêu chí này mang tính khả thi và hợp lý. Việc này Sở TNMT cũng đồng ý kiến với các Công ty tư vấn, đề nghị Sở Tài chính phối hợp với các Sở, Ngành hữu quan xây dựng các chỉ tiêu này trình UBND TP có văn bản chấp thuận để công bố áp dụng hàng năm.
Đối với những nội dung này, Sở Tài chính đã có ý kiến giải đáp như sau: Căn cứ Quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, theo đó:
- Tại Điểm c, Khoản 1, Điều 5 về phương pháp thu nhập có quy định: “Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường”.
- Tại Khoản 2, Điều 6 về phương pháp thặng dư có quy định: “Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu”.
Theo quy định nêu trên đã hướng dẫn cụ thể cách thức thu thập thông tin đầu vào để tính toán doanh thu phát triển của các khu đất cần thẩm định giá, đồng thời thực tế triển khai trên địa bàn TP. HCM thì đối với các khu vực có thông tin giao dịch thành công về giá bán, giá thuê hạn chế thì Hội đồng Thẩm định giá Thành phố đã chấp thuận thông tin do đơn vị tư vấn thu thập từ phiếu khảo sát thông tin theo mẫu và các đơn vị tư vấn hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính minh bạch, trung thực khách quan của các mẫu phiếu thu thập thông tin này.
Ngoài ra, đối với việc thu thập thông tin đầu vào về doanh thu và chi phí để tính toán khi thẩm định các dự án Bệnh viện, Trường học các cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay không quá khó khăn vì các Bệnh viện tư nhân, Bệnh viện quốc tế hay các Trường học quốc tế, tư thục đang hoạt động rất nhiều nên nguồn thông tin cung cấp cho các đơn vị tư vấn rất phong phú, thực tế thì đã có rất nhiều dự án đã được UBND TP phê duyệt giá và đã triển khai hoạt động.
Đối với việc áp dụng đơn giá xây dựng: Hiện nay, khi tiến hành thẩm định giá đất trên địa bàn Thành phố thì việc xác định chi phí xây dựng được áp dụng theo quy định do Thành phố ban hành và có tính đến yếu tố trượt giá theo tỷ lệ điều chỉnh do Sở Xây dựng ban hành hàng năm, chỉ có các dự án có kết cấu đặc biệt thì áp dụng đơn giá xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng (sau khi có văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng).
Đồng thời, hiện nay Sở Tài chính đã có Công văn số 7213/STC-BVG ngày 24/10/2018 thống nhất với dự thảo quyết định quy định về đơn giá xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố để áp dụng tính toán trong các trường hợp cụ thể. Tại quyết định này Sở Xây dựng sẽ quy định chi tiết trường hợp nào được áp dụng theo quy định của Thành phố, trường hợp nào được áp dụng theo quy định của Bộ Xây dựng để thuận tiện hơn cho các đơn vị tư vấn thực hiện.
Về ý kiến Hội đồng Thẩm định giá đất của Thành phố nên ban hành Tiêu chí, nguyên tắc thẩm định giá công khai để áp dụng tính toán cho thống nhất Sở Tài chính cho rằng: đây là việc làm cần thiết, tuy nhiên việc này trước đây Thành phố đã liên hệ với Trường Đại học kinh tế, một số Công ty thẩm định giá để tiến hành xây dựng tiêu chí áp dụng chung cho toàn Thành phố, nhưng sau thời gian tiến hành đều không thể đưa ra được nguyên tắc áp dụng chung. Do đó, về việc này Sở Tài chính nhận thấy Hội Thẩm định giá Việt Nam và các đơn vị tư vấn nên cùng phối hợp để xây dựng nên bộ nguyên tắc áp dụng chung trên địa bàn Thành phố để góp phần cho công tác thẩm định giá được thuận tiện hơn, khi đó Sở Tài chính phối hợp các Sở ngành của Thành phố tổng hợp trình Ủy ban Nhân dân Thành phố thông qua để áp dụng cho thống nhất.
Tuy nhiên, trong thời gian chờ bộ nguyên tắc chung được xây dựng thì công tác thẩm định giá đất hiện nay phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành, khi đó các đơn vị tư vấn căn cứ vào thông tin cụ thể về quy hoạch, tiến độ đầu tư, diện tích, mục đích sử dụng đất của từng dự án để tiến hành khảo sát, thu thập thông tin từ thị trường để xác định giá cho phù hợp và đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về phương án giá đất do mình xây dựng tại chứng thư thẩm định giá.
Đối với nội dung về tiêu chí, nguyên tắc thẩm định giá của Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố hiện nay đang được xây dựng trên cơ sở thống kê kinh nghiệm của các Thành viên Hội đồng và các hồ sơ đã được phê duyệt trước đây dựa trên quy định của pháp luật từng thời kỳ làm cơ sở để nội bộ các Thành viên Hội đồng rà soát, đối chiếu với kết quả thẩm định giá của đơn vị tư vấn, nó không phải là một văn bản quy phạm pháp luật để các đơn vị tư vấn áp dụng tính toán. Trường hợp thông tin chứng minh của đơn vị tư vấn về tỷ lệ thương phẩm, công suất khai thác kinh doanh có khác với nội dung nguyên tắc của Hội đồng nhưng có tài liệu chứng minh phù hợp và lập luận chặt chẽ thì có quyền bảo lưu kết quả của mình tại Chứng thư thẩm định giá.
Về công thức tính dòng tiền.
Về nguyên tắc thì việc thực hiện thẩm định giá tất cả các loại tài sản phải được thực hiện theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Tuy nhiên, đối với các tài sản có quy định của pháp luật chuyên ngành thì thực hiện theo quy định chuyên ngành. Do đó, công tác thẩm định giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay được áp dụng theo quy định của Luật Đất đai 2013, các Nghị định liên quan và tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, do đó đề nghị các đơn vị tư vấn căn cứ quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường để tính toán cho phù hợp.
3. Về giá đất tính bồi thường, Hội thảo nêu ra 3 nội dung:
3.1 Giá bồi thường đất nông nghiệp.
Việc định giá bồi thường đất nông nghiệp cũng tính theo giá giao dịch thành theo quy định của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, nhưng hầu hết giá giao dịch đất nông nghiệp ghi trong hợp đồng đều rất thấp so với thực tế. Vì vậy rất khó được nhân dân đồng thuận, trừ trường hợp chỉ bị lấy một phần đất trong các dự án mở rộng đường vì giá trị phần đất còn lại tăng lên sau khi mở rộng đường.
Ngoài ra đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư, nằm trong cùng thửa đất có nhà ở tại các phường về thực chất không còn sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Vì vậy đối với các trường hợp này bồi thường như giá đất nông nghiệp thuần túy là không thỏa đáng. Đề nghị trường hợp này nên vận dụng quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư, nằm trong cùng thửa đất có nhà ở theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Như vậy giá bồi thường bằng giá thị trường đất ở liền kề trừ (-) 50% chênh lệch giữa giá thị trường đất ở liền kề với giá thị trường đất nông nghiệp thuần túy cùng loại.
3.2 Về định giá bồi thường đất cơ sở giáo dục của Nhà nước.
Hiện nay trên thị trường không có giao dịch cơ sở giáo dục. Vì vậy việc yêu cầu các đơn vị tư vấn chứng minh tỷ lệ chênh lệch giữa đất ở với đất cơ sở giáo dục theo giao dịch thị trường là không khả thi. Đề nghị áp dụng theo quy định của Nhà nước giá đất cơ sở giáo dục bằng 60% giá đất ở. Hơn nữa nhà đầu tư được trừ tiền bồi thường đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, nên việc tính toán giá bồi thường trong trường hợp này chỉ mang tính tượng trưng.
3.3 Về quy trình phê duyệt giá bồi thường.
Theo quy định của thành phố hiện nay quy trình phê duyệt giá bồi thường các dự án chia làm 2 bước: T1 thông qua giá đề xuất của UBND Quận, Huyện căn cứ chứng thư thẩm định giá của các công ty tư vấn; T2 phê duyệt chính thức sau khi có ý kiến đồng thuận của người dân bị thu hồi đất. Đề nghị trong trường hợp người dân đồng thuận với mức giá đã được thông qua ở bước T1 thì không cần phải làm lại chứng thư thẩm định giá nữa để cho nhanh, vì đôi khi chứng thư đã hết hạn hoặc các hợp đồng giao dịch tài sản so sánh đã hết hiệu lực (quá 2 năm) nếu tìm hợp đồng giao dịch khác sẽ không trùng khớp với giá đã được thông qua ở bước T1. Ngoài ra về hiệu lực của các tài sản so sánh đề nghị căn cứ vào ngày phát hành chứng thư chứ không nên căn cứ vào ngày xét duyệt của Hội đồng Thẩm định vì từ khi các Quận, Huyện gửi chứng thư đến khi Hội đồng xét duyệt quá lâu dẫn đến hợp đồng giao dịch tài sản so sánh đã quá hạn 2 năm.
Về ba nội dung Hội thảo nêu ra như trên, sau khi trao đổi Sở Tài chính nêu:
Việc áp dụng chính sách bồi thường đối với từng loại đất nông nghiệp thuần hay xen cày như kiến nghị nêu trên không thuộc chức năng của Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố. Về việc bồi thường đất xen cày trong khu dân cư thì hiện nay Thành phố đang dự thảo trình các Bộ, ngành Trung ương xem xét, hướng dẫn.
Tuy nhiên, trong khi chờ các Bộ ngành hướng dẫn, Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đề nghị các đơn vị tư vấn thực hiện việc thu thập thông tin tài sản so sánh đầu vào đối với đất nông nghiệp để tính toán đề nghị thực hiện theo đúng quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp mức giá theo hợp đồng chưa phản ánh đúng giá thị trường thì hiện nay các đơn vị tư vấn đang sử dụng các Phiếu điều tra để thu thập lại các mức giá thực tế chuyển nhượng và trong thời gian vừa qua Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đã thống nhất với phương pháp thực hiện này của các đơn vị tư vấn.
Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất công trình giáo dục của Nhà nước để thực hiện các dự án khác thì Nhà nước sẽ không phải xác định giá đất để bồi thường mà sẽ bố trí khu đất khác để làm trường học cho địa phương đó, đồng thời có thể bố trí kinh phí từ ngân sách để thực hiện việc di dời và xây dựng trường mới.
Ngoài ra, nếu công trình giáo dục là công trình của tư nhân thì việc tính toán xác định giá được thực hiện theo các phương pháp quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, theo đó có thể áp dụng phương pháp thu nhập nếu trường đang hoạt động.
Đối với quy trình thẩm định giá đất để tính bồi thường hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn số 10488/STNMT-KTĐ ngày 29 tháng 10 năm 2018 về cập nhật phụ lục hướng dẫn trình tự, thẩm định và phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường hỗ trợ tái định cư của dự án trên địa bàn Thành phố, theo đó không còn quy định thời điểm thẩm định giá tại thời điểm T1,T2 như trước đây. Theo đó, sau khi nhận được ý kiến đề xuất của Ủy ban Nhân dân Quận, Huyện thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố thẩm định, sau đó trình Ủy ban Nhân dân Thành phố phê duyệt làm cơ sở để niêm yết lấy ý kiến người dân (trong thời gian 20 ngày theo đúng quy định), sau đó sẽ ban hành Quyết định thu hồi đất và triển khai công tác bồi thường ngay nhằm tránh mất nhiều thời gian.
Ngoài ra, các đơn vị tư vấn cần lưu ý thời điểm thực hiện thẩm định giá trong công tác bồi thường là thời điểm thu hồi đất, nên khi thu thập thông tin tài sản so sánh để tính toán phải tuân thủ theo đúng quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường và xét đến yếu tố thời điểm thu hồi đất mà lựa chọn các thông tin cho phù hợp, tránh trường hợp hết hạn thông tin.
4. Một số ý kiến nêu: Đối với đất thuê trả tiền thuê hàng năm tại các khu đất có vị trí đắc địa đề nghị thẩm định giá lợi thế khu đất cho mục đích liên doanh liên kết hay bán tài sản trên đất thì đề nghị này có đúng quy định pháp luật hay không?
Sở Tài chính có ý kiến: Đối với nội dung liên quan đến việc liên doanh liên kết bằng quyền thuê đất thuộc chức năng cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan thì đối với các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, chủ đầu tư không được sử dụng quyền thuê đất để liên doanh liên kết mà chỉ được sử dụng tài sản trên đất để liên doanh liên kết.
Do đó, việc các đơn vị tư vấn thực hiện xác định giá lợi thế khu đất cho mục đích liên doanh liên kết là không phù hợp quy định pháp luật.
5. Có ý kiến nêu: Đối với khu đất trả tiền thuê một lần cho cả thời hạn thuê đất nhưng thời hạn sử dụng còn lại dưới 5 năm trong khi tài sản trên đất có giá trị đầu tư lớn và tuổi đời kinh tế còn dài thì việc thẩm định giá cho doanh thu với thời gian còn lại theo thời hạn thuê đất có phù hợp không?
Sở Tài chính có ý kiến: Trên thực tế, đối với các trường hợp thuê đất còn thời hạn < 5 năm thì được tiếp tục cho thuê đất hàng năm cho đến khi hết thời hạn thuê đất hàng năm. Sau đó chủ đầu tư sẽ được lựa chọn hình thức thuê đất khác cho giai đoạn sử dụng đất tiếp theo nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất.
Do đó với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với thời hạn thuê đất còn lại < 5 năm thì khi tiến hành thẩm định giá để xác định đơn giá thuê đất thì các đơn vị tư vấn vẫn thực hiện tính toán dòng tiền trong thời gian 50 năm để xác định giá đất làm cơ sở để tính tiền thuê đất hàng năm theo quy định.
6. Thẩm định giá đất phục vụ cơ quan Toà án, thi hành án dân sự
Trường hợp cơ quan Tòa án, thi hành án dân sự trưng cầu thẩm định giá một phần đất trong thửa đất lớn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành đo vẽ diện tích đất cần thẩm định chỉ có quyết định và biên bản kê biên có sự chứng kiến của Hội đồng kê biên thì có phù hợp với quy định và trường hợp này đơn vị tư vấn nhận thẩm định giá có đúng pháp luật không?
Hội thảo cho rằng: Trường hợp cơ quan Tòa án, thi hành án dân sự trưng cầu thẩm định giá thì cơ quan này phải cung cấp đầy đủ pháp lý liên quan đến tài sản cần thẩm định giá để đơn vị tư vấn phải rà soát thực hiện thẩm định giá đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.
C. Những kiến nghị của Hội thảo:
1. Kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường:
1.1. Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành đánh giá, tổng kết việc định giá đất, tư vấn giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 để có những sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Trong khi chưa sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2013 thì cần sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.2. Đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp chặt chẽ để thống nhất hướng dẫn việc định giá đất theo quy định của Luật Đất đai và định giá tài sản trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam rõ ràng cụ thể về nguyên tắc, chuẩn mực, tiêu chí tránh để xảy ra mâu thuẫn trong áp dụng văn bản và xung đột trong kết quả tính toán xác định giá.
1.3. Đề nghị Bộ Tài chính hướng dẫn
Chi phí lãi vay dự án trên tổng chi phí phát triển dự án theo Tiêu chuẩn TĐG số 11 có bao gồm chi phí dự phòng không?
- Phương pháp tính trừ thuế giá trị gia tăng (VAT) khi ước tính doanh thu phát triển của dự án cần thẩm định giá.
- Xác định giá đất tại vị trí đặc biệt, có khả năng sinh lợi cao.
- Rà soát, sửa đổi, bổ sung các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nhất là phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập; hướng dẫn (thậm chí tổ chức Hội thảo) phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp ....
2. Kiến nghị các Sở, Ban Ngành của TP. Hồ Chí Minh
- Đề nghị Hội đồng Thẩm định giá tài sản Thành phố ban hành Quy chế thẩm định kết quả thẩm định giá của các doanh nghiệp TĐG để bảo đảm tính thống nhất giữa các thành viên Hội đồng.
- Đề nghị Sở Xây dựng Thành phố sớm ban hành suất đầu tư xây dựng và cơ chế áp dụng suất đầu tư xây dựng trên địa bàn Thành phố.
- Đề nghị Sở Tài chính Thành phố chủ trì phối hợp với các Sở, Ban, Ngành và Hội TĐGVN, các doanh nghiệp TĐG xây dựng và ban hành các tiêu chí, nguyên tắc, thông số tính toán TĐG áp dụng trên địa bàn Thành phố.
3. Kiến nghị đối với các doanh nghiệp TĐG
- Tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành về TĐG và các hướng dẫn của Hội đồng TĐG tài sản Thành phố.
- Phải có trách nhiệm đến cùng với kết quả TĐG; thực hiện nghĩa vụ giải trình nghiêm túc, phối hợp chặt chẽ với Hội đồng để tháo gỡ những vướng mắc trong hoạt động TĐG.
Trên đây là tổng hợp những kết quả cơ bản của Hội thảo; Hội Thẩm định giá Việt Nam trân trọng gửi tới Quý Cơ quan xem xét, nghiên cứu xử lý.
|
Nơi nhận: - Các Bộ: Tài nguyên & Môi trường, Tài chính (để B/c) - Các Sở: Tài chính, Tài nguyên & Môi trường, Xây dựng của TP HCM (để B/c) - Các thành viên BCH, Ban nghiên cứu chuyển giao khoa học TĐG, các Công ty TĐG tham gia Hội thảo (gửi qua Links, Email, Website…) - Đăng Website - Lưu VT |
CHỦ TỊCH
(đã ký)
Nguyễn Tiến Thỏa |
