Hội Thẩm định giá Việt Nam vừa có công văn đề xuất hướng sửa đổi các tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam từ số 8 đến số 13. Để xuất này được thực hiện theo đề nghị tại công văn số 141/QLG-QLTĐG ngày 12/4/2023 của Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính.
|
HỘI THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Số: 102/2023/CV-HTĐGVN V/v: Góp ý sửa đổi, bổ sung các Tiêu chuẩn TĐGVN từ số 8 đến số 13. |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2023 |
Kính gửi: Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá)
Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận được Công văn số 141/QLG-QLTĐG ngày 12/4/2023 của Cục Quản lý giá đề nghị đánh giá việc thực hiện các TCTĐGVN và đề xuất hướng sửa đổi;
Sau khi nghiên cứu, Hội TĐGVN đề xuất hướng sửa đổi như sau:
1.Những vấn đề chung:
a) Hợp nhất ba tiêu chuẩn 8,9,10 và các Tiêu chuẩn quy định về phương pháp TĐG hiện hành thành một Tiêu chuẩn chung mang tên “Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá” cho phù hợp với Tiêu chuẩn TĐG quốc tế hiện hành.
b) Cần ban hành bổ sung một số Tiêu chuẩn TĐG tài sản cụ thể cho phù hợp với Tiêu chuẩn TĐG quốc tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong hoạt động TĐG ở nước ta hiện nay, ví dụ:
Tiêu chuẩn TĐG Máy và thiết bị
Tiêu chuẩn TĐG các công cụ tài chính
……
c) Cần thiết kế một cách logic về nội dung giữa Tiêu chuẩn về “Cách tiếp cận và phương pháp TĐG” với các Tiêu chuẩn TĐG các tài sản cụ thể. Tiêu chuẩn cách tiếp cận và phương pháp TĐG chỉ nêu những nội dung cơ bản và những nguyên tắc chung, còn việc tính toán cụ thể cần đưa vào các Tiêu chuẩn TĐG tài sản cụ thể.
d) Bỏ những ví dụ hướng dẫn cách tính toán chi tiết vì hầu hết những ví dụ này đều không mang tính đại diện, không đầy đủ và không phù hợp với thực tiễn. Nếu vẫn để ví dụ thì phải bảo đảm được các tính: đại diện, khoa học và thực tiễn.
2.Những vấn đề cụ thể:
2.1.Tiêu chuẩn số 8: Cách tiếp cận từ thị trường.
a) Trong trường hợp dự kiến bãi bỏ Tiêu chuẩn về Quy trình TĐG và tách bạch thành các Tiêu chuẩn khác nhau thì cũng bãi bỏ các bước TĐG trong cách tiếp cận này.
Nếu không bãi bỏ Tiêu chuẩn về Quy trình TĐG thì cần hướng dẫn cụ thể hơn, đặc biệt là “Khảo sát thực tế, thu thập thông tin” như các nội dung Hội đã kiến nghị tại Công văn số 96/2022/CV-HTĐGVN ngày 12/8/2022; vì đây là quy định hiện hành có nhiều vướng mắc gây rủi ro trong thực tiễn; cụ thể:
- Đối với khảo sát thực tế: Tiêu chuẩn này và các tiêu chuẩn về các cách tiếp cận trong TĐG cần phải có sự thống nhất khái niệm, nội dung, công việc về khảo sát thực tế.
+ Việc quy định khi TĐG tất cả các loại tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh, thẩm định viên phải đến tận nơi có tài sản, chụp ảnh tài sản, lập biên bản khảo sát tài sản là phi thực tế và không khả thi đối với các loại tài sản sau: Tài sản hình thành trong tương lai, tài sản mua sắm mới mà tài sản chưa hiện hữu chưa có trên thị trường (tài sản đặt hàng ở nước ngoài…), tài sản vô hình, tài sản quá khứ không còn tồn tại; thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích lập dự toán để đơn vị mua sắm tiến hành các thủ tục mua sắm theo quy định của pháp luật hiện hành. Tài sản phải TĐG có tính đặc thù, như: độc hại, bí quyết công nghệ, thiên tai, dịch bệnh… Bên cạnh đó, các tài sản so sánh được sử dụng chỉ có các thông tin chào bán hoặc các thông tin giao dịch thành công (căn cứ các báo giá, các quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu, hợp đồng mua bán hoặc hóa đơn tài chính…), thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng… đều không có cơ sở để chụp ảnh, lập biên bản khảo sát hiện trạng tài sản…
Do đó cần quy định theo hướng phân loại rõ loại tài sản nào có thể tiếp cận được trong điều kiện bình thường thì phải khảo sát thực tế, chụp ảnh tài sản, lập biên bản khảo sát và loại nào không phải tiến hành các công việc trên để bảo đảm tính khả thi.
+ Đề nghị bỏ quy định bắt buộc thẩm định viên về giá phải trực tiếp khảo sát, ký biên bản khảo sát thực tế của tất cả các loại tài sản mà doanh nghiệp TĐG thực hiện, mà việc này có thể giao cho các trợ lý thẩm định viên (chuyên viên TĐG) của doanh nghiệp thực hiện vì số lượng thẩm định viên trong doanh nghiệp không đủ để bao quát hết những hồ sơ TĐG có hàng trăm danh mục tài sản và nằm rải rác ở nhiều địa bàn khác nhau…
Trường hợp không bãi bỏ quy định này thì phải phân loại: Thẩm định viên chịu trách nhiệm khảo sát thực tế đối với loại tài sản nào, còn loại nào giao cho các chuyên viên thẩm định giá.
- Đối với thu thập thông tin:
+ Đối với thông tin do khách hàng TĐG cung cấp cần được quy định cụ thể là những thông tin gì? (ví dụ: model, hãng sản xuất, xuất xứ, thông số kỹ thuật, các báo giá…) đồng thời bổ sung quy định yêu cầu khách hàng TĐG phải bổ sung, làm rõ thông tin của tài sản TĐG khi thẩm định viên yêu cầu và khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về những thông tin mình cung cấp.
Thẩm định viên thực hiện kiểm chứng các thông tin này theo hướng chỉ xác định thông tin do khách hàng cung cấp đã đủ theo yêu cầu chưa chứ không thể kiểm chứng theo quy định hiện hành “để bảo đảm độ tin cậy, chính xác…” vì thẩm định viên không có nghiệp vụ và chức năng để điều tra, xác định thông tin đó là giả mạo hay là sai…
+ Đối với thông tin do thẩm định viên thu thập:
* Đề nghị có hướng dẫn cụ thể về tính pháp lý của việc sử dụng các thông tin thu thập được từ các nguồn: Thông tin giao dịch, rao bán, báo giá tài sản hàng hóa trên mạng, trên sách báo, tạp chí… thông tin quy hoạch, kinh tế, tài chính trên cổng thông tin điện tử của các Bộ, ngành, địa phương hoặc trên các App…
Bổ sung hướng dẫn cách xử lý trong các trường hợp thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau có sự khác biệt.
Bổ sung hướng dẫn cụ thể việc lựa chọn sử dụng thông tin thu thập khi không có hoặc không thu thập được thông tin giao dịch thành…
* Đề nghị hướng dẫn rõ về việc thu thập thông tin theo thời điểm TĐG trong quá khứ, vì hiện nay các đơn vị TĐG đang gặp nhiều khó khăn trong việc thu thập dữ liệu thông tin tài sản so sánh đầu vào tại các thời điểm cách khá xa hiện tại (5 năm, 10 năm, thậm chí trên 10 năm), thời điểm cách xa nên gười mua/người bán qua nhiều đời chủ, chuyển đi nơi khác, số điện thoại thay đổi… hoặc không cung cấp thông tin thực tế, vì lo lắng ảnh hưởng các vấn đề liên quan đến thông tin cá nhân, đến nghĩa vụ thuế… do giá ghi trên hợp đồng mua bán không thể hiện đúng giá thực tế giao dịch, hạn chế nguồn thông tin, đa số các thông tin trên Website đã bị xóa tin không truy cập được, chỉ có thể tiếp cận được nguồn dữ liệu từ cơ sở dữ liệu nội bộ đơn vị và từ các trang báo chí thời điểm quá khứ; thông tin quy hoạch có thể đã được thay đổi nhưng không thể tiếp cận được nguồn thông tin quy hoạch thời điểm quá khứ.
* Đề nghị bổ sung hướng dẫn việc thu thập thông tin, hình ảnh bằng các công cụ hiện đại như Flycam… đối với những tài sản mà việc khảo sát trực tiếp có khả năng gây nguy hiểm hoặc tài sản ở những nơi khó tiếp cận hoặc cấm tiếp cận theo quy định của Nhà nước (vùng dịch bệnh, vùng hạn chế ra vào…)
* Đề nghị cần có quy định mở hơn về việc lựa chọn tài sản so sánh:
Trường hợp không đủ 3 thông tin giao dịch thì cần có quy định lựa chọn thứ tự các thông tin tiếp theo như thông tin chào bán, chào mua hoặc thông tin thu thập từ các nguồn khác…
Đối với những tài sản đặc thù chỉ do 01 nhà cung cấp phân phối độc quyền tại Việt Nam, không cung cấp qua đại lý hoặc chỉ cung cấp qua 1 hoặc 2 đại lý… không đủ 3 tài sản so sánh, không có thông tin áp dụng phương pháp TĐG khác… cần hướng điều chỉnh về số lượng tài sản so sánh phù hợp…
* Việc quy định thẩm định viên phải thu thập thông tin từ các cơ quan Nhà nước, cần quy định cụ thể loại thông tin nào, ở đâu. Ví dụ: những loại thông tin pháp luật buộc cơ quan Nhà nước phải công khai hóa ra công chúng… Còn những loại thông tin không công khai là không thể thu thập được do doanh nghiệp không có quyền yêu cầu và cơ quan Nhà nước cũng không có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin cho doanh nghiệp.
b) Trong trường hợp các thẩm định viên sử dụng các báo giá để áp dụng phương pháp so sánh thì cần có hướng dẫn một báo giá thế nào là hợp lý, hợp lệ và thẩm định viên được quyền lấy báo giá ở những đơn vị, tổ chức cụ thể nào.
c) Trên cơ sở kết quả thẩm định giá các loại tài sản những năm qua có thể tổng kết để đưa ra các hướng dẫn mang tính định lượng về khung tỷ lệ điều chỉnh đối với các yếu tố so sánh thay thế cho các quy định định tính hiện hành. Đặc biệt là hướng dẫn về yếu tố so sánh chuẩn cần chọn đối với từng loại tài sản để có cách đánh giá thống nhất từ các góc độ tiếp cận khác nhau, nhất là hoạt động tái thẩm định của các cơ quan thanh tra, kiểm tra …
2.2.Tiêu chuẩn số 9 – Cách tiếp cận từ chi phí
2.2.1. Đề nghị chỉnh sửa lại điểm 6 trong phần Nội dụng Tiêu chuẩn nêu về Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng gọn lại thành: “Việc xác định chi phí xây dựng công trình theo hướng dẫn của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng” và không đi vào chi tiết cụ thể và phần này nên đưa vào Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản
2.2.2. Nói chung nội dung tính toán chị phí tái tạo, chị phí thay thế các tài sản cụ thể nên đưa vào các Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản cụ thể cho sát hợp với tính đặc thù của tài sản
2.2.3. Đề nghị chỉnh sửa lại nội dung về Hao mòn nêu trong điểm 9 của phần Nội dụng Tiêu chuẩn gọn lại như sau cho phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế:
“Hao mòn” đề cập đến việc điều chỉnh chi phí ước tính của việc tạo ra một tài sản có công dụng tượng tự để phản ánh tác động của bất cứ sự lỗi thời nào ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Điều này khác với việc sử dụng báo cáo tài chính hay luật thuế khi đề cập đến một phương pháp để mở rộng chi phí vốn theo thời gian.
Những điều chỉnh hao mòn thường được xem như những loại lỗi thời sau đây và cũng có thể chia thành những hạng mục nhỏ hơn khi điều chỉnh:
(a) Hao mòn vật lý: là sự thất thoát về công năng do hư hỏng vật lý của tài sản hoặc do tuổi đời và sử dụng lâu.
(b) Hao mòn chức năng: là sự thất thoát về công năng do tài sản không còn hiệu quả so với nững tài sản thay thế khác về thiết kế, đặc tính hay công nghệ lỗi thời.
(c) Hao mòn kinh tế hay bên ngoài: là sự thất thoát về công năng do những yếu tố bên ngoài về kinh tế hoặc địa điểm ảnh hưởng đến tài sản. Loại hao mòn này có thể là tạm thời hoặc vĩnh viễn
Hao mòn vật lý có thể được do bằng hai cách Hao mòn vật lý có thể được do bằng hai cách khác nhau:
(a) Hao mòn vật lý có thể sửa chữa được, ví dụ như chi phí sữa chữa các lỗi thời, hoặc
(b) Hao mòn vật lý không sửa chữa được liên quan đến tuổi đời của tài sản, tuổi đời kì vọng và còn lại khi điều chỉnh hao mòn vật lý tương đương với tỉ lệ của tổng tuổi đời kì vọng đã sử dụng. Tổng tuổi đời kì vọng có thể được thể hiện theo bất kì cách nào hợp lý bao gồm cả tuổi đời dự kiến tính theo năm, số dặm, đơn vị sản xuất, v.v.
Có hai dạng hao mòn chức năng:
(a) Chi phí vốn vượt mức có thể gây ra bởi những thay đổi trong thiết kế, vật liệu xây dựng, công nghệ hay kĩ thuật sản xuất trong tính khả dụng của những tài sản tương tự hiện đại với mức chi phí vốn thấp hơn tài sản thẩm định giá, và
(b) Chi phí hoạt động vượt mức có thể gây ra bởi sự cải thiện thiết kế hoặc sức chứa vượt mức nhằm đạt được tính khả dụng của những tài sản tương tự hiện đại với mức chi phí hoạt động thấp hơn tài sản thẩm định giá
Hao mòn kinh tế có thể phát sinh khi những yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến một tài sản riêng biệt hoặc tất cả những tài sản được sử dụng trong doanh nghiệp và nên được khấu trừ sau hao mòn vật lý và hao mòn chức năng. Đối với bất động sản, ví dụ về hao mòn kinh tế bao gồm:
(a) Những thay đổi bất lợi đối với nhu cầu cho các sản phẩm hoặc dịch vụ được sản xuất bởi tài sản,
(b) Cung vượt cầu trên thị trường tài sản,
(c) Sự gián đoạn hay mất nguồn cung lao động hoặc nguyên vật liệu thô, hoặc
(d) Tài sản được sử dụng bởi một doanh nghiệp không thể chi trả giá thuê theo thị trường cho tài sản và vẫn tạo ra một tỉ suất lợi nhuận trên thị trường.
Cần nêu rõ việc xác định hao mòn tài sản thực hiện theo quy định của cơ quan quản lý chuyên ngành.
Hướng dẫn tính hao mòn nên đưa vào các Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản cụ thể cho sát hợp và nên bỏ những phương pháp phức tạp không cần thiết như phương pháp so sánh
2.2.4. Đề nghị bỏ Phụ lục hướng dẫn về Ví dụ cách tính chị phí tái tạo và chị phí thay thế. Nếu cần thiết thì đưa vào các Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản cụ thể
2.2.5. Đề nghị bỏ Phụ lục số 3 Ví dụ về áp dụng từ cách tiếp cận từ chi phí vì không đầy đủ. Nếu cần thiết thì đưa vào các Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản cụ thể.
2.3. Tiêu chuẩn số 10 – Cách tiếp cận từ thu nhập
2.3.1. Đề nghị đưa nội dụng về Tỷ suất chiết khấu nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế vào Cách tiếp cận từ thu nhập của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
2.3.1.1. Tỷ suất chiết khấu của dòng tiền dự báo không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh các rủi ro liên quan đến dòng tiền có đặc điểm khác nhau và các hoạt động trong tương lai của tài sản.
2.3.1.2. Tỷ suất chiết khấu phải phù hợp với loại dòng tiền
2.3.1.3. Thẩm định viên có thể sử dụng bất kỳ phương pháp nào để ước tính tỷ suất chiết khấu. Mặc dù có nhiều phương pháp để ước tính hoặc xác định mức độ phù hợp của tỷ suất chiết khấu, một số phương pháp phổ biến bao gồm:
(a) Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM),
(b) Chi phí vốn bình quân có trọng số (WACC),
(c) Lãi suất / tỷ suất sinh lợi được quan sát hoặc suy ra,
2.3.1.4. Thẩm định viên giá nên xem xét phân tích vững chắc khi đánh giá sự phù hợp của tỷ suất chiết khấu. Một số phân tích phổ biến bao gồm:
(a) Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR),
(b) Lợi tức trung bình có trọng số trên tài sản (WARA),
(c) Chỉ dẫn giá trị từ các cách tiếp cận khác, như cách tiếp cận thị trường, hoặc bội số so sánh bao hàm từ cách tiếp cận thu nhập với bội số thị trường hoặc bội số giao dịch hướng dẫn của công ty.
2.3.1.5. Khi tính toán tỷ suất chiết khấu, thẩm định viên nên cân nhắc:
(a) Loại tài sản đang được thẩm định giá. Ví dụ: tỷ suất chiết khấu được sử dụng để thẩm định giá nợ sẽ khác với tỷ suất chiết khấu được sử dụng khi thẩm định giá bất động sản gắn với doanh nghiệp,
(b) Tỷ suất từ các giao dịch trên thị trường,
(c) Địa điểm của tài sản và / hoặc địa điểm của thị trường mà các giao dịch tài sản diễn ra,
(d) Tuổi thọ / thời hạn hoặc kỳ hạn của tài sản và tính nhất quán của các yếu tố đầu vào. Ví dụ: kỳ hạn tỷ suất phi rủi ro áp dụng tùy trường hợp, nhưng cách tiếp cận phổ biến là kỳ hạn của lãi suất phi rủi ro phải khớp với thời gian của dòng tiền được xem xét,
(e) Các cơ sở giá trị được áp dụng,
(f) Mệnh giá tiền tệ của dòng tiền dự kiến
2.3.1.6. Trong phát triển tỷ suất chiết khấu, thẩm định viên giá phải:
(a) Ghi lại phương pháp sử dụng và hổ trợ việc sử dụng nó để phát triển tỷ suất chiết khấu,
(b) Cung cấp bằng chứng cho việc tìm ra tỷ suất chiết khấu, bao gồm cả việc xác định các đầu vào quan trọng và hỗ trợ cho việc tìm ra này và nguồn thông tin.
2.3.1.7 Thẩm định viên giá phải xem xét mục đích mà dự báo được chuẩn bị và liệu các dự báo được giả định có phù hợp với cơ sở giá trị được áp dụng hay không. Nếu không phù hợp có thể cần phải điều chỉnh dự báo hoặc tỷ suất chiết khấu.
2.3.1.8 Thẩm định viên giá phải xem xét rủi ro của dòng tiền dòng tiền dự báo được chọn khi phát triển tỷ suất chiết khấu. Cụ thể thẩm định viên giá phải đánh giá liệu rủi ro tiềm ẩn trong các dòng tiền dự báo giả định có được ghi nhận trong tỷ suất chiết khấu chưa.
Có nhiều cách để đánh giá rủi ro của dòng tiển dự báo được chọn, thông thường là:
(a) Xác định các thành phần chính của dòng tiền dự báo và so sánh các thành phần chính này với:
● Hiệu suất tài chính và lịch sử hoạt động của tài sản,
● Hiệu suất lịch sử và dự kiến của các tài sản so sánh,
● Hiệu suất lịch sử và dự kiến của ngành kinh doanh, và
● Dự kiến tỷ lệ tăng trưởng trong ngắn hạn của quốc gia hoặc khu vực mà tài sản hoạt động
(b) Xác nhận liệu dòng tiền dự báo có đại diện cho dòng tiền kỳ vọng (nghĩa là, các kịch bản có trọng số xác xuất), trái ngược với dòng tiền có khả năng nhất (ví dụ kịch bản có khả năng xảy ra nhất) của tài sản hoặc một số dòng tiền khác
(c) Nếu sử dụng dòng tiền dự kiến, hãy xem xét sự phân tán tương đối của các kết quả tiềm năng được sử dụng để rút ra dòng tiền dự kiến (ví dụ, phân tán cao hơn có thể cho thấy cần phải điều chỉnh tỷ suất chiết khấu)
(d) So sánh các dự báo trước đó của tài sản với kết quả thực tế để đánh giá tính chính xác và độ tín cậy của các ước tính của ban quản lý
(e) Xem xét các yếu tố định tính, và
(f) Xem xét các chỉ dẩn giá trị chẳng hạn như các kết quả từ cách tiếp cận thị trường.
2.3.1.9 Nếu thẩm định viên giá xác định rằng tỷ suất chiết khấu chưa xem xét đến các rủi ro chứa đựng trong dòng tiền dự báo, thì thẩm định viên giá phải 1) điều chỉnh dự báo, hoặc 2) điều chỉnh tỷ suất chiết khấu có tính đến các rủi ro này
(a) Khi điều chỉnh dòng tiền dự báo, thẩm định viên giá cần đưa ra lý do tại sao việc điều chỉnh là cần thiết, thực hiện các phương pháp định lượng để hỗ trợ điều chỉnh, và ghi lại số lượng và nội dung điều chỉnh,
(b) Khi điều chỉnh tỷ suất chiết khấu, thẩm định viên giá cần ghi lại lý do tại sao tỷ suất chiết khấu không phù hợp hoặc có thể điều chỉnh dòng tiền dự báo, đưa ra lý do tại sao các rủi ro đó không được ghi nhận trong tỷ suất chiết khấu, thực hiện các phương pháp định lượng và định tính để hỗ trợ việc điều chỉnh và ghi lại nôi dung cũng như số lượng điều chỉnh. Việc sử sụng phương pháp định lượng không nhất thiết đòi hỏi dẫn xuất định lượng của điều chỉnh tỷ suất chiết khấu. Thẩm định viên giá không cần tiến hành và nghiên cứu định lượng toàn diện mà nên xem xét các thông tin có sẵn một cách hợp lý.
2.3.1.10 Trong việc phát triển tỷ suất chiết khấu, có thể đặc biệt xem xét tác động của trương mục đơn vị tài sản đối với các rủi ro phi hệ thống và dẫn xuất của tỷ suất chiết khấu chung. Ví dụ, thẩm định viên giá nên xem xét liệu các bên tham gia thị trường sẽ đánh giá tỷ suất chiết khấu tài sản trên cơ sở độc lập riêng lẻ hay trong bối cảnh của một danh mục đầu tư rộng hơn và qua đó xem xét khả năng đa dạng hóa rủi ro phi hệ thống.
2.3.1.11 Thẩm định giá viên nên xem xét tác động của chuyển giá và các thỏa thuận liên công ty đối với tỷ suất chiết khấu. Ví dụ, không có gì lạ khi các thỏa thuận liên công ty chỉ định lợi nhuận cố định hoặc được đảm bảo lớn hơn cho một số doanh nghiệp hoặc tổ chức trong một công ty, điều này sẽ làm giảm rủi ro của thực thể dòng tiền được dự báo và làm giảm tỷ suất chiết khấu hợp lý. Tuy nhiên, các doanh nghiệp hoặc tổ chức khác trong công ty được coi là có thu nhập còn lại, trong đó có cả rủi tro vượt mức và lợi nhuận được phân bổ, do đó làm tăng rủi ro của dòng tiền dự báo và tỷ suất chiết khấu phù hợp.
2.3.2.Về tỷ suất vốn hóa cần nêu rõ việc tính tỷ suất vón hóa tài sản thẩm định giá phải đồng dạng với cách tính của các tài sản so sánh, nếu không tương đồng phải điều chỉnh phù hợp.
2.3.3.Về các bước tiến hành của Phương pháp Vốn hóa trực tiếp nên sắp xếp lại Bước 3 là xác định thu nhập hoạt động thuần từ tài sản (I); Bước 4 Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp để tính giá trị tài sản cho logic.
2.3.4. Cách tính chị phí hoạt đồng thuần, lợi nhuận hoạt độing thuần, tỷ suất vốn hóa cụ thể nên đưa vào các Tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản cụ thể cho sát hợp.
2.4. Tiêu chuẩn thẩm định giá 11 - Thẩm định giá bất động sản
2.4.1. Cần thiết kế lại nói dung Tiêu chuẩn đưa các nội dung hướng dẫn cụ thể gắn với đặc thù của thẩm định giá bất động sản vào Tiêu chuẩn.
2.4.2. Cần nêu “Tài sản vô hình không thuộc nhóm phân loại tài sản bất động sản. Tuy nhiên, một tài sản vô hình có thể có tác động quan trọng đến giá trị của tài sản bất động sản. Do đó, cần phải xác định rõ ràng phạm vi công việc thẩm định giá sẽ làm và không làm. Ví dụ, thẩm định giá một khách sạn có thể liên quan chặt chẽ với thương hiệu của khách sạn. Trong những trường hợp như vậy, quá trình thẩm định giá cần xem xét đến các tài sản vô hình và tác động của chúng đến tài sản bất động sản và máy thiết bị. Khi có tính đến tài sản vô hình, thẩm định viên cũng nên tuân theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Tài sản vô hình.”
2.4.3. Hiện nay việc xác định Tỷ suất vốn hóa trong định giá đất bằng phương pháp thử nhập kể cả đất trống và đất gắn liền với công trình xây dựng có sự không đồng bộ giữa Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 với Thông tư 36/2014 /TT – BTNMT về các phương pháp xác định giá đất cần có sự thống nhất trong chỉnh sửa lại Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản lần này. Giá đất xác định theo phương pháp thu nhập theo cách hướng dẫn hiện nay với tỷ suất vốn hóa là lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm sẽ chênh lệch rất lớn với giá đất xác định theo phương pháp thặng dư với tỷ suất chiết khấu bằng lãi suất tiền vay trung dài hạn đối với cho vay kinh doanh bất động sản.
2.4.4. Cần xem xét việc tách nội dụng về phương pháp thặng dư nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 hiện này và bổ sung thêm các nội dung cần thiết để hình thành Tiêu chuẩn thẩm định giá Bất động sản phát triển cho phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế và tính chất phức tạp của phương pháp này.
2.4.5. Đối với phương pháp thặng dư trong hướng dẫn về việc tính doanh thu phát triển và chị phí phát triển cần bổ sung nội dung ưu tiên áp dụng hướng dẫn của chính quyền địa phương nếu không có chứng cứ thị trường vững chắc.
2.5. Tiêu chuẩn thẩm định giá 12 - Thẩm định giá trị doanh nghiệp
2.5.1 Đề nghị tham khảo nội dung Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế về thẩm định giá doanh nghiệp và lợi ích doanh nghiệp để xây dựng cho phù hợp.
2.5.2 Thay phương pháp tỷ số bình quân bằng phương pháp tỷ số cụ thể có thể là P/E hoặc P/B bởi vì việc tính tỷ số bình quán khó khả thì trong thực tiễn hiện nay ở nước ta.
2.6. Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 – Thẩm định giá tài sản vô hình
2.6.1 Đề nghị tham khảo nội dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế về Thẩm định giá tài sản vô hình hiện hành để xây dựng cho phù hợp
2.6.2. Nêu các loại tài sản đặc trưng của tài sản vô hình: thương hiệu, tài sản trí tuệ, công nghệ, tác quyền... Cách xác định các yếu tố ảnh hưởng và những vấn đề cần lưu ý trong tính toán.
2.6.3. Cần quy định phù hợp với thực tế hơn về việc sử dụng ít nhất 3 tài sản vô hình tương tự để áp dụng phương pháp so sánh. Đây là quy định rất khó khả thi trong thực tiễn.
Trên đây là góp ý bước đầu của Hội Thẩm định giá Việt Nam theo yêu cầu của Quý Cục. Khi Quý Cục có Dự thảo các Tiêu chuẩn mới thay thế các Tiêu chuẩn hiện hành, Hội Thẩm định giá Việt Nam sẽ tham gia hoàn chỉnh sau.
|
Nơi nhận: - Nt - BCH Hội - Các Ban: Pháp chế, Nghiên cứu và chuyển giao KHTĐG, Kiểm tra - Các doanh nghiệp hội viên - Tạp chí Markettimes, Website |
CHỦ TỊCH
(đã ký)
Nguyễn Tiến Thỏa |
