Góp ý Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất

Vừa qua, Hội Thẩm định giá Việt Nam được tiếp cận với Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai số 31/2024/QH15;

Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy cả Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định mới có nhiều nội dung phù hợp, đáp ứng được yêu cầu tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn. Tuy nhiên, bên cạnh đó Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng thấy rằng nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định và Dự thảo Nghị định còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. Chính vì vậy sẽ dẫn đến hệ quả không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý. Những nội dung trên Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có góp ý với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tại Công văn số 33/2024/CV-HTĐGVN ngày 1/4/2024 và tại Hội thảo do VCCI và Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 23/4/2024 nhưng chưa được phản hồi một cách tích cực, Hội Thẩm định giá Việt Nam xin được báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ những bất cập cụ thể như sau :

•  Thứ nhất: Về tổng chi phí đầu tư:

        Nghị định và Dự thảo Nghị định đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án bởi:

        Quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất thì không tính) và lãi suất vay vốn - Đây là điều không hợp lý.

•  Thứ hai: Về lợi nhuận

        Tại Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí (như nói trên) mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất + Chi phí phát triển đất + Chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá: Giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận (cũng không đúng với cách tính lợi nhuận của phương pháp thặng dư là lợi nhuận tính trên giá trị tài sản) và phủ nhận nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất.

        + Đối với phương án 1: Dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án (Dự thảo quy định: Lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn); bởi vì:

        Lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng.

        Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “Cấp vốn”.

        Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh.

        + Đối với phương án 2: Lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên tổng chi phí là không tính đúng, tính đủ như phân tích trên.

        Từ những bất cập trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị:

        1. Về tổng chi phí để tính lợi nhuận cho nhà đầu tư: Cần được tính đúng, tính đủ các chi phí như sau:

        2. Lợi nhuận của nhà đầu tư

Trên đây là một số ý kiến góp ý, đề xuất của Hội Thẩm định giá Việt Nam. Kính trình Phó Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định./.