Góp ý Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Kính gửi: Bộ Tài nguyên và Môi trường

        Sau khi được tiếp cận Dự thảo “Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất” đăng trên Cổng thông tin của Quý Bộ;

        Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến góp ý trực tiếp vào nội dung của Dự thảo như sau:

        1. Đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 3 Dự thảo theo hướng hoàn chỉnh như sau:

        c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

        - Đối với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất: thu thập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; các doanh nghiệp có chức năng đấu giá

        - Đối với giá đất được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế; các doanh nghiệp công chứng; các sàn giao dịch bất động sản; công ty môi giới bất động sản; người mua hoặc người bán bất động sản

        - Giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai: thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai; Sở Tài nguyên và Môi trường; cơ sở dữ liệu quốc gia về giá của Bộ Tài chính, Sở Tài chính.

        - Các đơn vị nhà nước nêu trên có trách nhiệm hỗ trợ cung cấp thông tin cho doanh nghiệp tư vấn định giá đất. Việc thu phí về cung cấp thông tin thực hiện theo quy định của pháp luật.

        - Trong trường hợp không có thông tin về giá giao dịch thành hoặc giá giao dịch thành thu thập được nêu trên không phản ánh đúng thực tế của thị trường  thì thu thập thông tin giá rao bán (giá chào mua, giá chào bán) các tài sản so sánh  trên thị trường tại thời điểm hoặc gần với thời điểm định giá đất sau khi đã trừ một tỷ lệ thích hợp tùy thực tế theo hướng dẫn của  địa phương.

        2. Đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c vào khoản 2 Điều 3 (chứ không phải điểm đ Dự thảo) theo hướng hoàn chỉnh như sau:

        “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định và hướng dẫn cụ thể về tỷ lệ giảm trừ đối với giá rao bán các thửa đất so sánh và tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt phổ biến của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá”

        Việc chỉnh sửa lại như vậy sẽ phù hợp hơn cho việc quy định của địa phương vì các yếu tố khác biệt rất đa dạng khó có thể quy định hết.

        3. Đối với các nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 5 đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có hướng dẫn thêm:

        - Nội dung các khoản chi phí được tính cụ thể để trừ ra khỏi doanh thu

        - Trường hợp thu nhập ròng bằng 0 hoặc âm thì xử lý giá đất thế nào?

        4. Đối với nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 6:

        - Thống nhất phương án 2. Nhưng:

        + Đề nghị hoàn chỉnh khoản b, điểm 2 như sau:

        b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê. Mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê áp dụng theo số liệu của cơ quan thống kê, nếu cơ quan thống kê không có thì tính theo số liệu các báo cáo biến động thị trường của  các đơn vị quản lý bất động sản chuyên nghiệp, theo hợp đồng thuê phổ biến trên thị trường.  Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê từ các căn cứ nêu trên  thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá nhóm hàng bất động sản trong thời gian 05 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) đến trước thời điểm định giá…

        + Dự thảo hướng dẫn: Trong tổng chi phí phát triển giả định có thành phần chi phí là “Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (nhà đầu tư có 100% vốn đầu tư dự án)”. Đề nghị làm rõ hơn về quy định này, trường hợp nhà đầu tư không có 100% vốn đầu tư dự án (Dự án có vốn vay theo đúng quy định về đầu tư) thì chi phí vốn sẽ tính là 1 thành phần chi phí riêng? Dự thảo hướng dẫn: Trong tổng chi phí phát triển giả định có thành phần chi phí là “Các chi phí khác theo quy định của pháp luật”. Đề nghị làm rõ “các chi phí khác” là những chi phí nào, chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án có được xem là chi phí khác không? Nếu không có chi phí nào khác thì đề nghị bỏ thành phần “Các chi phí khác theo quy định của pháp luật” để tránh nhiều cách hiểu khác nhau. Dự thảo hướng dẫn: “UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí”. Đề nghị làm rõ việc quy định này là cho từng dự án cụ thể hay quy định chung cho tất cả các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư trong 1 thời hạn cụ thể? Nếu là quy định chung thì đề nghị hướng dẫn rõ thêm về phương án định lượng các yếu tố hình thành doanh thu chi phí (quy mô khu đất, vị trí địa lý khu đất, điều kiện kinh tế xã hội tại nơi khu đất tọa lạc…) vì mỗi khu đất có đặc điểm kỹ thuật - kinh tế khác nhau.

        + “Lợi nhuận nhà đầu tư”: Tuy nhiên, trên thực tế tại một số địa phương quy định Lợi nhuận nhà đầu tư = Tỷ suất chiết khấu, một số địa phương thì Lợi nhuận nhà đầu tư > Tỷ suất chiết khấu. Do đó, đề nghị quy định rõ nội dung này để thống nhất về cách tính, cách giải trình tại các tỉnh thành.

        + “Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành”: Đề nghị quy định rõ khi áp dụng suất đầu tư thì ưu tiên áp dụng suất đầu tư của từng tỉnh hay của Bộ quy định để có sự thống nhất.

        5. Đề nghị bổ sung hướng dẫn việc xác định giá đất trong trường hợp khi trong cùng thửa đất có nhiều loại đất khác nhau: đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, ...

        Trên đây là góp ý của Hội Thẩm định giá Việt Nam vào Dự thảo, kính đề nghị Quý Bộ xem xét, xử lý phù hợp.