Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

Hội Thẩm định giá Việt Nam vừa có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Tài chính góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

         Thực hiện nhiệm vụ tham gia tư vấn, phản biện và giám định xã hội về cơ chế chính sách giá, định giá, thẩm định giá theo quy định của pháp luật;

        Để góp phần tham mưu cho Quý cơ quan hoàn thiện hồ sơ trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

        Hội Thẩm định giá Việt Nam có ý kiến như sau:

        Hội Thẩm định giá Việt Nam rất hoan nghênh và đánh giá cao Bộ Tài nguyên và Môi trường sau quá trình thảo luận, lấy ý kiến góp ý và hoàn chỉnh dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thể hiện tinh thần cầu thị, lắng nghe và tiếp thu khá nhiều nội dung mà các Bộ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành, các Hiệp hội, các chuyên gia, các nhà khoa học và công luận đã đóng góp, đặc biệt là giữ lại phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư như quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

        Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu bản dự thảo trình Chính phủ đã được Bộ Tư pháp thẩm định, Hội Thẩm định giá Việt Nam tiếp tục có ý kiến góp ý như sau:

        1. Về danh mục các phương pháp định giá đất

        - Đồng ý giữ lại các phương pháp định giá đất như quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh.

        - Đề nghị loại bỏ phương pháp hệ số ra khỏi dự thảo Nghị định.

        2. Về nội dung các phương pháp

        2.1. Đối với phương pháp so sánh

        i) Về thu thập thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất:

        Dự thảo quy định có những thông tin phải thu thập từ cơ quan Nhà nước và các tổ chức trong xã hội mà không có quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của các cơ quan này thì các tổ chức tư vấn không thể tiếp cận được.

        Kiến nghị: Cần có quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin của các cơ quan có lưu giữ thông tin liên quan đến thẩm định giá cho các tổ chức tư vấn giá đất và quyền được tiếp cận các thông tin của các tổ chức tư vấn để sử dụng cho mục đích định giá đất.

        ii) Dự thảo quy định tư vấn được thu thập “Giá đất chuyển nhượng thành công trên thị trường thu thập qua điều tra, khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp có xác định của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng”.

        Quan điểm của tất cả những người làm thực tiễn định giá đất cho rằng: Việc đòi hỏi người được phỏng vấn phải ký xác nhận vào phiếu điều tra là bất khả thi vì nó không phù hợp với thực tế và không ai ký, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đã quy định, thực tế không thực hiện được, phải bỏ. Do đó đề nghị không đưa vào dự thảo nội dung “có xác định của người chuyển nhượng hoặc người được chuyển nhượng”.

        iii) Đề nghị bổ sung thu thập giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá niêm yết (chào mua, chào bán) có quy định tỷ lệ giảm trừ…

        iv) Đề nghị loại bỏ các bổ sung của phương pháp này với ý định thay thế phương pháp thặng dư khi đã quyết định giữ lại phương pháp thặng dư trong dự thảo.

        2.2 Về phương pháp thu nhập: Đề nghị hướng dẫn lại tất cả các nội dung của phương pháp này cho đúng bản chất của phương pháp, vì:

        i) Bản chất của phương pháp là vốn hóa thu nhập – tức là phải chuyển dòng thu nhập tương lai nhận được từ việc khai thác lợi ích của đất về giá trị hiện tại. Nhưng hướng dẫn lại lấy chi phí và thu nhập của quá khứ làm căn cứ tính giá đất hiện tại là không đúng bản chất của phương pháp này. Đề nghị đối với thông tin quá khứ chỉ sử dụng các định mức về lượng còn giá và chi phí, doanh thu, thu nhập phải tính cho tương lai.

        ii) Đối với công thức tính giá đất:

        + Việc xác định thu nhập ròng = Thu nhập bình quân năm – chi phí bình quân năm

Nếu theo công thức này: Có nghĩa là toàn bộ thu nhập trên đất của người sử dụng đất tạo ra để tính giá đất, tức là bản thân người sử dụng đất làm không công, lãi bao nhiêu mang trả giá đất hết? Đây là điểm không hợp lý.

        Trong lý thuyết định giá đất của C.Mác nêu: “Giá cả ruộng đất chẳng qua chỉ là sự tư bản hóa khoản thu nhập mà việc cho thuê ruộng đất đã mang lại” hay “giá cả ruộng đất chẳng qua chỉ là địa tô tư bản hóa, là địa tô đã được tính trước”. Địa tô ấy: “Đó là phần giá trị thặng dư còn lại để nộp cho chủ đất có đất cho thuê, sau khi nhà Tư bản nông nghiệp bóc lột được toàn bộ giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra đã trừ đi phần lợi nhuận của nhà tư bản kinh doanh ruộng đất”.

        Điều đó có nghĩa xác định thu nhập ròng để tính giá đất phải trừ đi chi phí sản xuất kinh doanh và lợi nhuận của người sử dụng đất.

        - Dự thảo hướng dẫn mặc nhiên sử dụng đất là phải có thu nhập. Vấn đề đặt ra trong những trường hợp kinh doanh hòa vốn hoặc thua lỗ thì xử lý giá đất thế nào? cần phải có hướng dẫn.

        + Việc xác định tỷ suất vốn hóa bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân?

        Sử dụng lãi suất tiết kiệm làm tỷ suất vốn hóa có ưu điểm: dễ làm và không mang lại rủi ro cho người định giá. Nhưng nhược điểm là giá đất có thể bị phản ánh sai lệch vì lãi suất tiết kiệm là tỷ lệ thanh toán của ngân hàng trả cho các khoản tiền gửi vào ngân hàng; nó chỉ phản ánh khả năng sinh lời của các tổ chức tín dụng cho vay vốn, không phản ánh khả năng sinh lời từ đầu tư bất động sản; mặt khác do lãi suất tiết kiệm thường mang yếu tố linh hoạt phụ thuộc vào cung – cầu tiền tệ và việc điều hành chính sách tiền tệ của Nhà nước hoặc là “nới lỏng” hoặc là “thắt chặt” tùy theo “sức khỏe” để xử lý các biến số như: Lạm phát, đầu tư, việc làm…

        Trong khi thông lệ Thế giới hiện nay người ta không tính tỷ suất vốn hóa như vậy mà tính theo 3 cách: Phương pháp so sánh; Phương pháp phân tích vốn vay, vốn đầu tư; Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ. Đề nghị Ban Soạn thảo nghiên cứu thêm.

        + Điểm cần lưu ý về phương pháp thu nhập là phương pháp này có hai dạng chính là: Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất và vốn hóa thu nhập từ đất. Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất – chính là thu nhập từ đất để tính giá đất (Như lý luận của Các Mác). Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất – như phân tích trên. Do vậy cần được quy định làm rõ thêm cho phù hợp – đặc biệt đối với thực trạng thuê đất sản xuất kinh doanh hiện nay.

        iii) Đề nghị mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thu nhập không chỉ đối với đất nông nghiệp mà cả đối với đất thương mại dịch vụ và đất phi nông nghiệp khác. Đồng thời phải phân nhóm để hướng dẫn tính giá đất sản xuất kinh doanh, bất động sản, các loại đất có “tính đặc thù” theo phương pháp thu nhập cho phù hợp.

        iv) Trong các hướng dẫn phương pháp định giá đất, thực tế hiện nay các địa phương, các tổ chức tư vấn đang gặp khó khăn khi không có hướng dẫn định giá đối với loại đất gồm “tổ hợp” mục đích sử dụng khác nhau (ví dụ một khu đất gồm xen kẽ đất ở, đất vườn hay đất ở + đất vườn + đất sản xuất kinh doanh)… dẫn đến mỗi đơn vị tư vấn, mỗi địa phương có cách làm khác nhau, dẫn đến đến không đảm bảo tính khả thi về pháp lý.

        Đề nghị cần có hướng dẫn cụ thể nội dung này.

        2.3. Về phương pháp thặng dư:

        Hội Thẩm định giá Việt Nam đồng tình với khái niệm về phương pháp thặng dư đưa vào dự thảo: “Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí phát triển ra khỏi tổng doanh thu phát triển của bất động sản”. Đồng thời đồng tình với việc giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ cụ thể thực tế tại địa phương quy định các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí… và một số nội dung khác của dự thảo.

        Tuy nhiên, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng: khi giao cho địa phương cần có hướng dẫn các Tiêu chí chung để địa phương có căn cứ quy định các chỉ tiêu cụ thể trong chỉ đạo, đặc biệt là cách tính chi phí phát triển và doanh thu phát triển; ví dụ:

        2.3.1. Ví dụ hướng dẫn về chi phí phát triển cần quy định các đầu mục chi phí và cách tính toán chi phí, như:

        A. Chi phí bắt đầu dự án phát triển, gồm:

        Chi phí phá dỡ công trình cũ trên đất, chi phí bồi thường công trình trên đất, giá trị phế liệu thu hồi, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí thẩm tra… Các chi phí này được tính phù hợp với mặt bằng giá thị trường ở địa phương tại thời điểm thực hiện dự án.

        B. Chi phí đầu tư dự án phát triển, gồm:

        - Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình; công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công công trình…

        Các chi phí này được tính toán căn cứ vào quy định của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương về các định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá, suất đầu tư…

        - Chi phí thiết bị (gồm chi phí mua sắm thiết bị, công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế, phí…).

        Các chi phí này được căn cứ vào thực tế mua bán theo quy định của pháp luật, phù hợp với mặt bằng giá thị trường …

        - Chi phí dự phòng (nếu có)

        - Chi phí lãi vay

        - Chi phí quảng cáo, bán hàng: Được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương.

        - Chi phí quản lý dự án: Được tính bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí phù hợp với mặt bằng lợi nhuận bình quân ngành xây dựng do cơ quan thống kê địa phương công bố…

        - Lợi nhuận của nhà đầu tư: Được tính bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (không bao gồm chi phí trả lãi vay).

        ……

        2.3.2. Về tỷ suất chiết khấu

        Kiến nghị không tính theo lãi suất cho vay mà có thể lựa chọn tính theo 3 cách:

        - Thống kê từ khả năng sinh lời của tài sản tương tự trên thị trường (tỷ suất sinh lời trung bình).

        - Chi phí vốn bình quân gia quyền

        - Có thể tính bằng: Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro Cộng (+) Tỷ lệ rủi ro (nếu có)

        2.3.3. Ví dụ hướng dẫn về cách tính doanh thu:

        - Tỷ lệ diện tích sàn kinh doanh:

         + Đối với các dự án đã có thiết kế kỹ thuật được duyệt thì tính theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật. Đối với dự án không có thiết kế kỹ thuật thì căn cứ vào dữ liệu thông tin của các dự án đã được phê duyệt để xác định tỷ lệ % phù hợp.

        - Tỷ lệ lấp đầy: Quy định theo hướng cho từng loại bất động sản như: Văn phòng, thương mại; khách sạn; nhà xưởng; căn hộ; dịch vụ tầng hầm, bãi đỗ xe… và cụ thể quy định tỷ lệ lấp đầy cho các loại hình bất động sản đó khác nhau ở các địa bàn khác nhau tại địa phương…

        …..

         2.4. Đề nghị loại bỏ phương pháp hệ số khỏi dự thảo Nghị định, sở dĩ như vậy vì:

        2.4.1. Đây là một phương pháp thiếu thuyết phục nhất trong các phương pháp định giá đất cả về lý luận và thực tiễn mà không có nước nào trên thế giới áp dụng.

        - Bản chất của phương pháp này được hiểu là một phương pháp xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định – thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất ở Bảng giá đất tăng thêm hay giảm đi cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố không theo kịp sự biến động tăng hay giảm của giá đất phổ biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Tuy nhiên đây lại là phương pháp tính toán rất “lòng vòng” cả về phương diện lý thuyết và cả về phương diện toán học bởi kết quả tính toán khi sử dụng giá đất để tính hệ số và giá đất cụ thể cần định giá vòng đi, vòng lại vẫn là một (bằng nhau);

         - Công thức tính toán giá đất không có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, cụ thể:

        Trong đó:

         Với công thức trên thể hiện: Cái cần tìm (1) là giá đất mục tiêu – cái có sau – nhưng thực ra đã có từ trước khi so với Bảng giá đất để tính hệ số và cái số (2) đã chính  là cái số (1) cần tìm rồi. Xét về mặt toán học: Hệ số tính bằng cách lấy số bị chia (2) chia cho số chia (Bảng giá đất) được kết quả là một hệ số rồi lại lấy hệ số đó nhân lại với số chia thì đương nhiên kết quả tính toán sẽ bằng số bị chia ban đầu (2) và đó cũng chính là kết quả cần tìm (1).

        - Để giải quyết bất cập này, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp hệ số bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể tại thời điểm cụ thể, phục vụ cho một mục đích cụ thể. Bởi vì muốn xác định được hệ số tính giá đất thì thực chất khi tìm giá đất tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập (đối với loại đất tính được thu nhập) và một phần của phương pháp so sánh (đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường).

        2.4.2. Trong trường hợp Quý Bộ vẫn bảo lưu giữ lại phương pháp hệ số định giá đất; để tạo được sự đồng thuận chung đề nghị Quý Bộ cung cấp thông tin cho Hội Thẩm định giá Việt Nam được tường minh cụ thể, chi tiết cách tính hệ số và phương pháp hệ số của TP Hồ Chí Minh có bảo đảm tuân thủ công thức nêu trên hay không (Trên cơ sở có các số liệu cụ thể và kết quả tính toán so với giá thị trường, tác động đến ngân sách).

        2.4.3. Cũng trong trường hợp Quý Bộ vẫn bảo lưu phương pháp này, Hội Thẩm định giá Việt Nam đề nghị không nâng tổng trị giá thửa đất, khu đất cần định giá lên mức 200, 150, 100 tỷ đồng tại 2 phương án ở điểm d, Khoản 3, Điều 5 sửa đổi, bởi các mức được nâng lên không có căn cứ đánh giá vững chắc mà đề nghị chỉ nâng cao hơn mức quy định hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thành 30 tỷ, 60 tỷ và 90 tỷ đồng. Luận cứ thực tiễn của kiến nghị mức tăng này là dựa vào “giá gốc” bảng giá đất 2014 và chỉ số giá tiêu dùng tăng lũy tiến đến năm 2022 khoảng 30%.

        Trên đây là quan điểm nhất quán và xuyên suốt của Hội Thẩm định giá Việt Nam đóng góp ý kiến góp phần hoàn thiện dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

        Kính đề nghị Quý Bộ xem xét tổng hợp trình Chính phủ xem xét quyết định./.