Góp ý Dự thảo Nghị định quy định về giá đất

Theo yêu cầu của Quý Bộ về việc góp ý vào Dự thảo Nghị định quy định về giá đất mà Quý Bộ đã tiếp thu ý kiến góp ý, hoàn thiện sau cuộc họp do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì ngày 08/5/2024;

Hội Thẩm định giá Việt Nam trân trọng gửi đến Quý Bộ những góp ý cụ thể, trực tiếp vào Dự thảo Nghị định một số nội dung sau:

1. Điểm d, Khoản 2, Điều 4: Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh.

i) Nội dung đoạn gạch đầu dòng thứ nhất:

Đề nghị bổ sung cụm từ: … “Lựa chọn sử dụng một trong những nguồn thông tin…” vào sau đoạn … “Điều 158 Luật Đất đai thì …” và hoàn thiện như sau: “… Việc sử dụng thông tin theo quy định tại Khoản 4, Điều 158 Luật Đất đai thì lựa chọn sử dụng một trong những nguồn thông tin theo thứ tự nguồn thông tin thu thập như sau:…”.

Sở dĩ phải làm rõ như trên để tránh hiểu viết như Dự thảo là phải lần lượt thu thập thông tin từ tất cả các nguồn xong mới đưa vào sử dụng (mặc dù tất cả các nguồn thông tin có nội dung giống nhau).

ii) Nội dung đoạn gạch đầu dòng thứ hai:

Đề nghị bổ sung cụm từ: “Quy định tại Điều 8 Nghị định này” và hoàn thiện như sau:

“… Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 Nghị định này”.

iii) Nội dung đoạn gạch đầu dòng thứ ba:

Đề nghị bổ sung vào đoạn cuối nội dung: “Làm cơ sở để cơ quan có chức năng quản lý đất đai xem xét, quyết định trước khi trình…”; đồng thời bỏ cụm từ “quyết định trong quá trình thực hiện việc…” và viết hoàn chỉnh lại như sau:

“… Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Cơ quan có chức năng quản lý đất đai xem xét, quyết định trước khi trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thẩm định”.

Sở dĩ cần bổ sung như vậy là để đảm bảo phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan tài nguyên và môi trường quy định tại Khoản 3 Điều 160 Luật Đất đai (Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm tham mưu giúp UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể) và phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quy định tại Khoản 5 Điều 161 Luật Đất đai.

2) Điều 5: Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp  thu nhập:

i) Điểm a, Khoản 2, Điều 5:

Đề nghị bổ sung cụm từ “Kinh doanh” vào sau cụm từ “Chi phí sản xuất” tại dòng thứ 3 thành “Chi phí sản xuất, kinh doanh”.

ii) Về công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm để xác định giá đất:

Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy:

Công thức này chỉ đúng với trường hợp “Vốn hóa thu nhập từ tiền thuê đất” (Theo lý thuyết địa tô của K.Mác); nhưng thiếu đối với trường hợp “Vốn hóa thu nhập từ kết quả sản xuất kinh doanh trên đất”. Do vậy về công thức tính cần được bổ sung trường hợp thứ 2 là:

Cần chú ý thêm: Đối với thu nhập bình quân năm là do đất và tài sản trên đất (nhà xưởng, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải…) và những nguồn lực khác góp phần tạo ra thì trong chi phí tham gia của chúng phải được tính trong chi phí để trừ ra.

Sở dĩ như vậy là vì:

Thực tế trên thị trường có 2 loại thu nhập: Thu nhập từ tiền thuê đất và thu nhập từ kết quả sản xuất kinh doanh trên đất - thường là đất sản xuất nông nghiệp; ứng với nó là 2 hình thức vốn hóa. Đối với trường hợp vốn hóa từ kết quả sản xuất kinh doanh trên đất, ta lấy:

Mà không trừ lợi nhuận cho người cho nhà đầu tư, tức là ta lấy toàn bộ lợi nhuận thu được từ kết quả sản xuất kinh doanh chia cho tỷ suất vốn hóa để ra giá đất dẫn đến nhà đầu tư làm ra lợi nhuận trả hết cho giá đất và hệ quả là giá đất bị tính ở mức cao không đúng. (Nếu chúng ta lật lại lịch sử: Năm 1985 sau khi thực hiện đổi tiền, Bộ Chính trị đã có Nghị quyết: để định giá hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế phải lấy giá lúa làm chuẩn và giá lúa phải để cho người nông dân sản xuất lúa có lãi 30% /giá thành. Như vậy với quyết định đó, nếu để tính giá đất chúng ta phải lấy doanh thu trừ (-) Chi phí sản xuất lúa trừ (-) Lợi nhuận: 30%).

3) Điều 6: Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư:

i) Điểm d, Khoản 2:

- Nên bổ sung thêm khổ đầu tiên nội dung: “Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức theo dõi, nghiên cứu, đánh giá về thị trường bất động sản”.

- Đối với nội dung đoạn gạch đầu dòng thứ nhất, đoạn cuối nên bỏ đoạn: … “theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước” và thay bằng: “theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của các tỉnh giáp ranh hoặc lân cận có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng”.

ii) Tại khoản 3 về ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất:

ii.₁) Tại điểm a về chi phí đầu tư xây dựng: Cần bổ sung thêm một số chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án theo các quy định của pháp luật như.

- Chi phí lãi vay.

- Chi phí bảo hiểm công trình xây dựng bắt buộc.

- Chi phí lấn biển.

- Chi phí kinh doanh.

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

ii.₂) Tại điểm c: Lợi nhuận nhà đầu tư:

Đề nghị thực hiện đúng nguyên tắc:

- Lợi nhuận phải tính trên tổng chi phí đầu tư hợp lý, hợp lệ theo quy định của pháp luật.

- Chi phí lãi vay là khoản tiền của nhà đầu tư phải trả cho tổ chức có tiền cho nhà đầu tư vay, nó không phải lợi nhuận của nhà đầu tư như Dự thảo, nó phải được tính vào tổng chi phí đầu tư. Không nên lẫn lộn giữa chi phí và lợi nhuận và vì thế không thể buộc nhà đầu tư trích lợi nhuận ra để trả chi phí vốn. Vì vậy: Lợi nhuận của nhà đầu tư phải tính trên tổng chi phí đầu tư, bao gồm: Chi phí đầu tư xây dựng tại kiến nghị (ii.₁) nói trên cộng (+) Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.

Từ đó cần hoàn chỉnh lại điểm c, Điều 6 như sau: “Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng tại điểm a, điểm b, khoản này và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá tại Khoản 6 Điều này”. (Ghi chú: điểm a tức là (ii.₁) kiến nghị trên).

4. Điều 35 (Khoản 2: Lựa chọn phương pháp định giá đất). Đề nghị sửa và hoàn chỉnh lại như sau:

 “2. Lựa chọn phương pháp định giá đất:

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp làm cơ sở để Cơ quan quản lý đất đai xem xét, quyết định để đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định”.

5. Điều 36: Thẩm định giá đất cụ thể:

Khoản 1 đề nghị sửa lại để tránh trùng lặp như sau:

“ 1. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm tổ chức việc xác định giá đất cụ thể theo quy định. Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm:

a) Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;

b) Dự thảo Tờ trình về phương án giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;

d) Hồ sơ định giá đất cụ thể.”

Sở dĩ cần sửa đổi như vậy là vì:

- Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và Chứng thư định giá đất (không phải nội dung Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Dự thảo Chứng thư định trả đất như tại Dự thảo).

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp có trách nhiệm tổ chức việc xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Khoản 3, Điều 160 Luật Đất đai.

6. Về hiệu lực thi hành:

Kiến nghị những nội dung nào của Nghị định này khắc phục được bất cập của các quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP (đặc biệt là phương pháp thặng dư) thì cho thi hành ngay, thực hiện trước để đáp ứng nhu cầu của thực tiễn; không nhất thiết tất cả các nội dung của Nghị định cùng có hiệu lực thi hành thống nhất 1 ngày.

Trên đây là những góp ý của Hội Thẩm định giá Việt Nam, kính đề nghị Quý Bộ xem xét xử lý phù hợp./.