Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất

         Thực hiện nhiệm vụ tham gia tư vấn, phản biện và giám định xã hội về cơ chế chính sách giá, định giá, thẩm định giá theo quy định của pháp luật;

        Để góp phần tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền xây dựng, phê duyệt Luật Đất đai (sửa đổi) đạt chất lượng cao và khả thi trong thực tế thực hiện;

        Sau khi nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của Chính phủ trình Quốc hội và tổng hợp ý kiến tại Hội thảo “Góp ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức;     

        Hội Thẩm định giá Việt Nam xin được gửi đến Quý cơ quan một số ý kiến góp ý về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

        Trước hết, Hội Thẩm định giá Việt Nam bầy tỏ sự nhất trí với nhiều nội dung của Dự thảo về giá đất, đặc biệt là nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Quý cơ quan xem xét, cân nhắc một số nội dung sau:

        1. Về các nguyên tắc xác định giá đất:

        Kiến nghị không nên đưa vào Dự thảo Luật nội dung: “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”. Sở dĩ như vậy vì: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra: Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường (điểm a, Khoản 1, Điều 158); nhưng lại yêu cầu cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước. Đó là sự mâu thuẫn giữa nguyên tắc định giá đất theo thị trường và mục tiêu của việc áp dụng phương pháp định giá.

        Đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì việc định giá đất phải tôn trọng các tín hiệu hình thành giá, các quy luật vốn có của giá cả thị trường và hệ thống giá thị trường khách quan đã hình thành. Giá thị trường thì yêu cầu của nó là cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên, các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền). Giá thị trường dù áp dụng phương pháp định giá nào thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường, nó có nhiệm vụ tự thân là xử lý hài hòa lợi ích giữa người mua và người bán chứ tự trong lòng nó không thể chứa đựng cái mong muốn chủ quan bên bán ép bên mua hoặc ngược lại để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình. Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế đã quy định: “Giá thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó mỗi bên đều hành độc một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.

        Vì vậy không nên đưa nội dung: “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước” vào dự thảo Luật mà chỉ cần nhất quán nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là đủ. Nếu đưa nội dung trên vào dự thảo Luật dễ tạo ra sự hiểu lầm là Nhà nước chỉ chú trọng đến lợi ích của mình và sẽ khó tạo ra sự đồng thuận trong xã hội nhất là khi Nhà nước định giá đất thực hiện thu tiền sử dụng đất, thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng.

        2. Về các phương pháp xác định giá đất

        2.1 Kiến nghị không nên quy định các phương pháp định giá đất  cụ thể trong luật. Hội Thẩm định giá Việt Nam  kiến nghị không đưa các phương pháp định giá đất vào dự thảo Luật mà giao cho Chính phủ hướng dẫn, quy định cụ thể trong Nghị định của Chính phủ là vì:

        Tuy 4 phương pháp định giá đất đưa vào dự thảo Luật là những phương pháp phù hợp với các phương pháp định giá đất trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hiện hành (trừ phương pháp hệ số là phương pháp riêng có của Việt Nam). Nhưng với kết quả nghiên cứu, thực nghiệm với các điều kiện cần và đủ cho phép, một số nước đã phát triển áp dụng thêm một số biện pháp định giá khác như: Định giá đất chuẩn – đất cụ thể, phương pháp phân chia nhỏ, phương pháp định giá đất hàng loạt… Trong khi Việt Nam chưa đủ điều kiện áp dụng (các điều kiện về bản đồ giải thửa đất đai; cơ sở dữ liệu giá đất, chỉ số giá đất…), nhưng về lâu dài các phương pháp này sẽ được nghiên cứu để áp dụng vào việc định giá đất ở nước ta. Do đó nếu dự thảo đưa tất cả các phương pháp vào Luật thì có những phương pháp chưa có điều kiện thực hiện, nhưng nếu chỉ đưa 4 phương pháp như hiện hành thì lại bị cứng nhắc khó thay đổi kịp thời phù hợp với kết quả phát triển khoa học định giá trên thế giới trong những năm tới. Mặt khác, các nội dung của phương pháp, kỹ thuật tính toán của từng phương pháp khá lớn, phức tạp, Luật khó có điều kiện chi tiết hóa.

        Vì vậy, Quốc hội nên giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhằm đáp ứng tính chủ động, linh hoạt bảo đảm nhu cầu định giá đất phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của nước ta trong từng thời kỳ.

        2.2 Trong trường hợp Quốc hội vẫn yêu cầu phải đưa các phương pháp định giá đất vào dự thảo Luật (Dự thảo mới nhất có 4 phương pháp: So sánh, chiết trừ, thu nhập, hệ số). Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Quốc hội:

        2.2.1 Chỉ đưa danh mục (tên) các phương pháp định giá đất vào Luật, mà không quy định chi tiết nội dung từng phương pháp. Trong đó giữ lại một số phương pháp: So sánh, thu nhập; bổ sung phương pháp thặng dư, loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số.

        Trên cơ sở đó ghi vào dự thảo Luật các phương pháp định giá đất, gồm:

        + Phương pháp so sánh

        + Phương pháp thu nhập

        + Phương pháp thặng dư

        + Các phương pháp định giá đất khác do Chính phủ quy định phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn Việt Nam trong từng thời kỳ.

        2.2.2 Kiến nghị loại bỏ phương pháp chiết trừ là một phương pháp riêng mà lồng ghép phương pháp này vào phương pháp so sánh, bởi nó chỉ là kỹ thuật tính toán thuộc một dạng của phương pháp so sánh.

        2.2.3 Kiến nghị bổ sung phương pháp thặng dư vào dự thảo Luật.

        Phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dự trên cơ sở các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập với các tên gọi khác nhau như: Phương pháp thặng dư, phương pháp phân tích phát triển, phương pháp giá trị còn lại hay phương pháp kinh doanh giả định. Cơ sở lý luận của phương pháp này là: Giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính doanh thu thu được của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí phát triển phát sinh để tạo ra sự phát triển đó (hay còn gọi là cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó). Cơ sở lý luận trên được bắt nguồn từ yêu cầu của một thực tiễn khách quan là đất đai bất kỳ ở đâu cũng phải được tính tới sự phát triển hướng tới việc khai thác các lợi ích có được từ đất đai phục vụ mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất so với hiện tại. Cơ sở lý luận và thực tiễn đó đã sinh ra phương pháp thặng dư để định giá đất cho loại đất có tiềm năng phát triển trong tương lai mà không có phương pháp nào thay thế nó gồm 3 loại đất như sau:

        + Loại đất vẫn trong tình trạng đất thô chưa được cấp phép, giao đất, cho thuê đất… cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn  xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư.

        + Loại đất đã được phép phát triển: Tức loại đất đã được cấp phép phát triển (thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng…) bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

        + Loại đất tái phát triển: Về bản chất đất này được xem như đất đã được phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn vì phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật…

        Vì vậy cần phải bổ sung phương pháp thặng dư vào Luật vì:

•  Thứ nhất: Đó là phương pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn, được chuẩn hóa hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và các nước thuộc Hiệp hội thẩm định giá quốc tế (trong đó có Việt Nam là thành viên) sử dụng để định giá đất hàng trăm năm nay. Việt Nam chính thức sử dụng phương pháp này đến nay 16 năm (từ năm 2007) đã được thực tiễn chứng minh là cần thiết và áp dụng rộng rãi. Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: 87% dự án của Thành phố sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.
•  Thứ hai: Đây là phương pháp xác định giá cho các loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất có tiềm năng phát triển trong tương lai (do Nhà nước thay đổi quy hoạch, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng …) mà không có tài sản so sánh – chứ không phải căn cứ vào các loại đất có mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hay phương pháp hệ số.
•  Thứ ba: Đây là phương pháp xác định giá cho loại đất được phép phát triển trong tương lai, tạo ra thu nhập trong tương lai nên phải sử dụng tỷ suất chiết khấu để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại mà các phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số không đủ điều kiện và không thể định giá cho loại đất này.

        Như vậy mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng khác nhau nên không thể sử dụng các phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số thay cho phương pháp này và không có nước nào lồng ghép phương pháp này vào các phương pháp khác để thay thế. Chúng tôi cho rằng các lý do mà Ban Soạn thảo dự thảo Luật đưa ra đề nghị loại bỏ phương pháp này là không thỏa đáng và thiếu thuyết phục trong khi thực tiễn đòi hỏi cần phải có phương pháp này đáp ứng nhu cầu định giá đất cho một đất nước đang phải thực hiện nhiều dự án mới đầu tư cho sản xuất kinh doanh, cho xây dựng những công trình mới, cho quy hoạch xây dựng các đô thị mới…, cụ thể:

        Nếu cho rằng đây là phương pháp tính toán giả định nên kết quả không chính xác là không hợp lý, vì muốn tính theo phương pháp này chúng ta phải căn cứ vào các căn cứ không phải là giả định mà là các căn cứ pháp lý như: Quy hoạch, cấp phép của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; các định mức, đơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành và các dữ liệu, thông tin thị trường có thật đã được điều tra khảo sát thực tế chứ không phải thông tin vô căn cứ.

        Nếu lập luận cho rằng trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản, thực hiện dự án và quản lý của Nhà nước thì đòi hỏi giá đất phải có trước chứ giá đất không thể có sau như phương pháp thặng dư. Lập luận này cũng chưa thỏa đáng vì: Thực tế không phải chỉ phương pháp thặng dư mới có kết quả tính toán tìm ra giá đất sau mà tất cả các phương pháp định giá đất hiện hành trong Dự thảo đều phải tính ngược để tìm kết quả tính toán giá đất có sau. (Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số đều là giá đất có sau).

        Với những lý do trên, chúng tôi đề nghị giữ nguyên phương pháp thặng dư, nhưng để bảo đảm việc tính toán cho kết quả tin cậy, ngăn ngừa rủi ro thì nội dung các Nghị định hiện hành cần được rà soát, quy định các tiêu chí định lượng thay cho định tính, giao quyền cho chính quyền địa phương quy định các Tiêu chí như: Tiến độ xây dựng, thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng… và hướng dẫn cụ thể việc khảo sát thu thập các thông tin thị trường; các khoản mục tính chi phí phát triển, các Tiêu chí tính doanh thu…

        2.2.4 Kiến nghị loại bỏ phương pháp hệ số khỏi dự thảo Luật.

        - Đây là một phương pháp thiếu thuyết phục nhất trong các phương pháp định giá đất cả về lý luận và thực tiễn mà không có nước nào trên thế giới áp dụng.

        - Bản chất của phương pháp này được hiểu là một phương pháp xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định – thể hiện bằng một hệ số - để điều chỉnh giá đất ở Bảng giá đất tăng thêm hay giảm đi cho các trường hợp cụ thể phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố không theo kịp sự biến động tăng hay giảm của giá đất phổ biến trên thị trường tại các thời điểm cần phải xác định giá đất cụ thể để thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Tuy nhiên đây lại là phương pháp tính toán rất “lòng vòng” cả về phương diện lý thuyết và cả về phương diện toán học bởi kết quả tính toán khi sử dụng giá đất để tính hệ số và giá đất cụ thể cần định giá vòng đi, vòng lại vẫn là một (bằng nhau);

         - Công thức tính toán giá đất không có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, cụ thể:

        Trong đó:

         Với công thức trên thể hiện: Cái cần tìm (1) là giá đất mục tiêu – cái có sau – nhưng thực ra đã có từ trước khi so với Bảng giá đất để tính hệ số và cái số (2) đã chính  là cái số (1) cần tìm rồi. Xét về mặt toán học: Hệ số tính bằng cách lấy số bị chia (2) chia cho số chia (Bảng giá đất) được kết quả là một hệ số rồi lại lấy hệ số đó nhân lại với số chia thì đương nhiên kết quả tính toán sẽ bằng số bị chia ban đầu (2) và đó cũng chính là kết quả cần tìm (1).

        - Để giải quyết bất cập này, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp hệ số bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể tại thời điểm cụ thể, phục vụ cho một mục đích cụ thể. Bởi vì muốn xác định được hệ số tính giá đất thì thực chất khi tìm giá đất tính hệ số chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập (đối với loại đất tính được thu nhập) và một phần của phương pháp so sánh (đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường). Mặt khác khi Quốc hội đã quyết định Bảng giá đất do địa phương quyết định công bố hàng năm theo nguyên tắc thị trường thì không cần có phương pháp này.

        Trên đây là quan điểm chính thức, xuyên suốt của Hội Thẩm định giá Việt Nam xin được đóng góp ý kiến, kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện dự thảo Luật.

        Kính đề nghị Quý cơ quan xem xét quyết định./.