Trả lời vướng mắc trong phương pháp thẩm định giá đất

Kính gửi: Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam

         Phúc đáp Công văn số 140/CV-SIVC.2020 ngày 13/8/2020 của Công ty về vướng mắc khi áp dụng phương pháp định giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT; Hội Thẩm định giá Việt Nam cung cấp thông tin cho Công ty theo quan điểm của Hội như sau (vì Hội không phải là cơ quan soạn thảo Thông tư trên):

         1. Cả 3 tài sản so sánh nêu trong văn bản 140/CV-SIVC.2020 đều không cùng loại đất ODT (đất Ở đô thị ) của tài sản cần thẩm định giá mà là đất ODT + CHN (đất Ở đô thị + Cây hàng năm ). Điều này không đáp ứng đúng quy định của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: các thửa đất so sánh phải tương tự thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng và tình trạng pháp lý. Loại đất của cả 3  tài sản so sánh trong văn bản của SIVC so với loại đất của tài sản cần định giá không trùng khớp về loại đất theo quy định của Luật đất đai. Việc này khó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định lại kết quả tư vấn định giá đất của đơn vị tư vấn định giá đất chấp nhận. Lưu ý 3 tài sản so sánh nêu trong, Ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp ở Phụ lục số 1 kèm theo Thông tư 36/2014 /TT-BTNMT là đồng dạng về loại đất với tài sản thẩm định giá (Đất ở đô thị loại IV).

         2. Trong trường hợp được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định lại kết quả tư vấn định giá đất cho sử dụng thửa đất ODT + CHN làm tài sản so sánh với thửa đất ODT thì đơn vị tư vấn cần lưu ý:

         a. Nên sử dụng thông tin giao dịch thị trường đất CHN tại khu vực có tài sản so sánh hoặc khu vực lân cận để tính giá thị trường phần đất CHN qua đó ước tính giá đất ODT của tài sản so sánh. Cách tính này phản ánh chứng cứ giao dịch thị trường đúng như yêu cầu của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT nên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định lại kết quả tư vấn định giá đất đồng ý hơn là việc sử dụng cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất để ước tính giá đất ODT của tài sản so sánh mang tính giả định của thẩm định viên giá;

         b. Trường hợp do hạn chế thông tin và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định lại kết quả tư vấn định giá đất đồng ý việc sử dụng cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất để ước tính giá ODT của tài sản so sánh thì đơn vị tư vấn phải xem xét và lưu ý :

         - Phần đất CHN của tài sản so sánh có được phép chuyển mục đích sử dụng  thành đất ODT theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định của Nhà nước về  quy hoạch sử dụng đất tại địa điểm của tài sản so sánh hay không? Nếu toàn bộ diện tích một phần đất CHN của tài sản so sánh không được chuyển mục đích sang đất ODT thì phải chọn tài sản so sánh khác     

         -  Việc tính nghĩa vụ tài chính về chuyển mục đích sử dụng đất từ CHN sang ODT của tài sản so sánh phải căn cứ vào cách tính tiền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm hạn mức diện tích, mức giá, hệ số điều chỉnh do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định  tại thời điểm chuyển nhượng tài sản so sánh.

         c. Thực hiện chuyển đổi giá chuyển nhượng đất ODT của các thửa đất so sánh về thời điểm định giá của thửa đất cần định giá theo quy định của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT: Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất  thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian  hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

         d. Luật đất đai cũng như Thông tư 36/2014/TT- BTNMT và các văn bản pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất không có quy định về việc điều chỉnh mức nghĩa vụ tài chính chuyển mục đích sử dụng đất từ thời đểm chuyển nhượng về thời điểm xác định giá (cả theo số tiền tuyệt đối hoặc theo tỷ lệ %); đồng thời việc điều chỉnh mức chênh lệch nghĩa vụ tài chính chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm chuyển mục đích đến thời điểm xác định giá đất ( nếu có) để điều chỉnh giá giao dịch thị trường đất từ thời điểm chuyển nhượng về thời điểm xác định giá đất là không logic và không có cơ sở thực tiễn.

         Trên đây là một số ý kiến của Hội trả lời về vướng mắc của SIVC trong tư vấn xác định giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT; Để được hướng dẫn cụ thể, mang tính pháp lý trong tính toán, đề nghị Công ty trực tiếp xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề trên.

         Trân trọng.