Bất động sản xanh: Từ chứng nhận đến giá trị thị trường

Công trình xanh tăng trưởng nhanh, thị trường bước vào giai đoạn mới

Các cam kết về phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) và việc chú trọng tiêu chí môi trường, xã hội, quản trị (ESG) đang thúc đẩy sự chuyển dịch đáng kể của thị trường bất động sản. Đối với bất động sản, những yêu cầu này không chỉ tác động đến thiết kế và xây dựng công trình mà còn ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm kinh doanh, hiệu quả vận hành và chiến lược đầu tư dài hạn. Một công trình tiết kiệm năng lượng, có môi trường làm việc tốt và chi phí vận hành hợp lý có thể mang lại lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút khách thuê và duy trì hiệu quả khai thác.

Tại Việt Nam, công trình xanh ngày càng đa dạng, từ văn phòng, chung cư đến nhà máy công nghiệp và kho vận cùng các loại hình bất động sản khác. Sự gia tăng về số lượng, diện tích sàn và tốc độ mở rộng cho thấy các tiêu chuẩn xanh đang được quan tâm nhiều hơn trong hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản.

Theo thống kê của Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), tính đến ngày 30/9/2026, Việt Nam đã có 910 công trình đạt chứng nhận xanh, với tổng diện tích sàn gần 23,3 triệu m². So với cuối năm 2023, số lượng công trình đã tăng thêm 514, tương đương mức tăng khoảng 130%, trong khi diện tích sàn được chứng nhận cũng tăng gần 2,4 lần.

Đáng chú ý, số lượng 910 công trình đạt chứng nhận xanh đã gấp khoảng 6,1 lần mốc mục tiêu 150 công trình đến năm 2030 được đặt ra trong Chương trình quốc gia về sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả theo Quyết định 280/QĐ-TTg năm 2019.

Khi xu hướng này ngày càng phổ biến trong nguồn cung, việc xác định ảnh hưởng của các đặc tính xanh đến giá thuê, chi phí khai thác và giá trị bất động sản trở thành yêu cầu thiết thực của thị trường. Đây cũng là một bước chuyển quan trọng từ việc ghi nhận mức độ phát triển của công trình xanh sang việc đánh giá hiệu quả kinh tế mà xu hướng này mang lại.

Chứng nhận xanh có đồng nghĩa với giá trị bất động sản cao hơn?

Một công trình tiêu thụ ít điện, nước hơn có thể tạo ra lợi ích vận hành rõ ràng. Tuy nhiên, hiệu quả kỹ thuật không tự động chuyển thành mức tăng tương ứng của giá trị thị trường. Vấn đề cốt lõi là khoản tiết kiệm đó thuộc về ai, có duy trì ổn định hay không và liệu nó có ảnh hưởng đến quyết định thuê, mua hoặc đầu tư hay không.

Chẳng hạn, hệ thống điều hòa hiệu suất cao có thể giúp giảm hóa đơn tiền điện. Nhưng nếu khách thuê trực tiếp thanh toán chi phí điện, chủ sở hữu chưa chắc được hưởng lợi ngay thông qua dòng tiền cho thuê. Khi đó, lợi thế của công trình chỉ có thể phản ánh vào giá trị tài sản nếu góp phần cải thiện khả năng thu hút khách thuê, giảm tỷ lệ trống, tăng khả năng duy trì hợp đồng hoặc khiến người mua sẵn sàng trả mức giá cao hơn.

Trong nghiên cứu bất động sản quốc tế, hai khái niệm thường được sử dụng là green premium – mức chênh lệch giá gắn với lợi thế xanh – và brown discount – mức suy giảm giá trị do những bất lợi về môi trường hoặc hiệu quả vận hành. Tuy nhiên, đây là kết quả của phản ứng thị trường, không phải những tỷ lệ cộng hoặc trừ cố định.

Nghiên cứu của CBRE năm 2022 về thị trường văn phòng Mỹ ghi nhận mức chênh lệch giá thuê quan sát được giữa nhóm công trình có và không có chứng nhận LEED vào khoảng 31%. Khi kiểm soát các khác biệt về vị trí, tuổi đời và chất lượng công trình, mức chênh lệch còn khoảng 3,7%.

Kết quả này cho thấy việc xác định tác động của yếu tố xanh cần được thực hiện thận trọng. Chênh lệch giá quan sát trên thị trường có thể đồng thời chịu ảnh hưởng của nhiều đặc điểm khác nhau, không hoàn toàn xuất phát từ chứng nhận xanh. Chi phí đầu tư xanh không đồng nghĩa với phần giá trị được thị trường chấp nhận; ngược lại, tài sản kém hiệu quả cũng không mặc nhiên chịu một mức giảm giá giống nhau. Mức độ ảnh hưởng phải được xem xét theo đặc điểm, khả năng khai thác và điều kiện của từng phân khúc.

Khoảng trống dữ liệu là thách thức của thị trường Việt Nam

Mặc dù số lượng công trình đạt chứng nhận xanh tăng nhanh, dữ liệu phục vụ việc đánh giá tác động kinh tế vẫn chưa phát triển tương xứng. Thông tin về thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật có thể được công bố tương đối đầy đủ, trong khi dữ liệu vận hành thực tế, chi phí điện nước, hợp đồng thuê, tỷ lệ lấp đầy và giao dịch bất động sản còn phân tán giữa nhiều chủ thể.

Khoảng trống này khiến hoạt động thẩm định giá đối mặt với hai rủi ro trái chiều. Một mặt, bỏ qua một lợi ích thực sự có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Mặt khác, việc cộng thêm giá trị cho yếu tố xanh khi chưa có đủ bằng chứng cũng có thể dẫn đến kết quả thiếu cơ sở.

Với bất động sản đang khai thác, số liệu vận hành và các điều khoản trong hợp đồng thuê có ý nghĩa trực tiếp; còn với tài sản cần cải tạo, chi phí đầu tư bổ sung, thời gian gián đoạn và hiệu quả sau nâng cấp cũng cần được tính đến.

Do đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là gia tăng số lượng công trình đạt chứng nhận mà còn phải chuẩn hóa và kết nối dữ liệu: kỹ thuật, vận hành và giao dịch. Khi chứng minh được lợi ích kinh tế và phản ứng của các chủ thể tham gia thị trường, việc phản ánh yếu tố xanh vào giá trị bất động sản mới có cơ sở thuyết phục.

Kinh nghiệm quốc tế: Ưu tiên chứng cứ thị trường thay vì áp dụng hệ số cố định

Ở cấp độ quốc tế, Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS), có hiệu lực từ ngày 31/1/2025. IVS nhấn mạnh việc xem xét các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị (ESG) khi có ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị tài sản; mức độ phân tích định tính hoặc định lượng phụ thuộc đặc điểm tài sản và chất lượng bằng chứng.

Với bất động sản thương mại, Hiệp hội Khảo sát Hoàng gia Anh (RICS) tiếp tục cụ thể hóa cách tiếp cận này trong tiêu chuẩn chuyên môn toàn cầu về ESG và phát triển bền vững, phiên bản thứ tư có hiệu lực từ ngày 30/4/2026. RICS chú trọng việc nhận diện yếu tố thực sự đáng kể, sử dụng thông tin về doanh thu, chi phí vận hành, chi phí cải tạo và đánh giá tương xứng với loại tài sản cũng như chất lượng dữ liệu; đồng thời phân biệt công việc thẩm định giá với tư vấn chiến lược ESG.

Điểm gặp nhau của những định hướng này là không hình thành một phương pháp thẩm định giá riêng cho bất động sản xanh. Thay vào đó, các yếu tố xanh được xem xét trong những cách tiếp cận hiện hành, dựa trên cơ chế kinh tế cụ thể và chứng cứ phù hợp. Đây cũng là cơ sở tham khảo quan trọng để xây dựng cách thức vận dụng trong điều kiện thị trường Việt Nam.

Việc tham khảo tiêu chuẩn quốc tế cần đi cùng khả năng vận dụng vào điều kiện thực tế, tránh áp dụng máy móc các giả định hoặc hệ số điều chỉnh chưa được kiểm chứng.

SBA đề xuất khung quy trình 6 bước đánh giá yếu tố xanh

Tại Hội nghị thường niên Hiệp hội Thẩm định viên về giá ASEAN lần thứ 28 (AVA 28) được tổ chức tại Đà Nẵng, Việt Nam, ông Phạm Vũ Minh Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn Quy hoạch và Thẩm định giá SBA (SBA), thay mặt nhóm nghiên cứu trình bày khung quy trình sáu bước do SBA đề xuất nhằm hỗ trợ đánh giá tác động của yếu tố xanh trong thẩm định giá bất động sản thương mại tại Việt Nam.

Khung được xây dựng trên cơ sở tổng hợp nghiên cứu thực nghiệm, kinh nghiệm quốc tế và những hạn chế về dữ liệu trong nước. Trọng tâm không phải tạo ra một hệ số xanh áp dụng chung cho mọi tài sản, mà là thiết lập quy trình phân tích có thể kiểm chứng, từ đặc tính công trình đến hiệu quả kinh tế và giá trị thị trường.

Về cấu trúc, ba bước đầu tập trung nhận diện và sàng lọc: (1) xác định các đặc tính xanh, thu thập thông tin chứng nhận, dữ liệu vận hành và hợp đồng khai thác; (2) phân tích cách những đặc tính đó ảnh hưởng đến doanh thu, chi phí vận hành, chi phí cải tạo hoặc rủi ro; (3) đánh giá mức độ trọng yếu để lựa chọn những tác động cần tiếp tục kiểm chứng. Nhờ đó, không phải mọi tiêu chí xanh đều được mặc nhiên coi là yếu tố làm thay đổi giá trị tài sản.

Ở ba bước tiếp theo, trọng tâm chuyển sang bằng chứng và kết luận: (4) đối chiếu lợi ích, chi phí và rủi ro với dữ liệu thực tế, đồng thời kiểm tra mức độ thị trường phản ánh; (5) đưa những tác động có cơ sở vào các biến số phù hợp của phương pháp thẩm định giá hiện hành và tránh tính trùng; (6) rà soát giả định, mức độ tin cậy và trình bày kết quả một cách minh bạch. Trong trường hợp dữ liệu chưa đủ để lượng hóa tác động, cần nêu rõ giới hạn của bằng chứng thay vì sử dụng tỷ lệ điều chỉnh mang tính suy đoán.

Điểm đáng chú ý của khung đề xuất không nằm ở việc tạo ra một phương pháp mới hoặc một “hệ số xanh” dùng chung, mà ở mối liên hệ có thể kiểm chứng giữa đặc tính công trình, lợi ích kinh tế, phản ứng thị trường và giá trị tài sản. Chẳng hạn, khoản tiết kiệm điện đã phản ánh vào chi phí vận hành không thể tiếp tục được cộng thêm như một lợi thế độc lập nếu điều đó dẫn đến tính trùng. Ngược lại, các khoản đầu tư cần thiết để nâng cấp công trình hoặc nguy cơ suy giảm khả năng khai thác cũng cần được xem xét khi có đủ căn cứ.

Theo định hướng của nhóm nghiên cứu, trong ngắn hạn, khung đề xuất có thể hỗ trợ hoạt động thẩm định giá nhận diện và phân tích yếu tố xanh theo cách nhất quán, minh bạch, dễ dàng tích hợp vào quy trình hiện hành. Về dài hạn, việc áp dụng có hệ thống được kỳ vọng sẽ góp phần tích lũy dữ liệu về hiệu quả vận hành, giá thuê và giao dịch, tạo nền tảng cho các nghiên cứu định lượng phù hợp hơn với điều kiện thị trường Việt Nam.

Sự phát triển nhanh của công trình xanh đang đặt ra yêu cầu chuyển từ việc quan tâm có bao nhiêu tài sản đạt chứng nhận sang việc nhận diện những đặc tính xanh nào thực sự tạo ra và duy trì giá trị. Chứng nhận là điểm khởi đầu còn việc phản ánh yếu tố xanh vào giá trị bất động sản cần dựa trên hiệu quả kinh tế và mức độ thị trường ghi nhận. Khi lợi thế xanh được phản ánh trên cơ sở bằng chứng thay vì giả định, các thông tin về phát triển bền vững mới thực sự trở thành căn cứ hữu ích cho quyết định đầu tư, quản lý tài sản và hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.

(*) Phạm Vũ Minh Phúc – Nguyễn Thị Minh Hoà

Công ty Cổ phần Tư vấn Quy hoạch và Thẩm định giá SBA